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房市调控为何效果不好

文·易宪容 日期: 2007-01-10 浏览次数: 1469
   国内房地产市场宏观调控效果不好,关键的原因在于相关利益者对政策之抵制,在于政策调控的行政性太强。

从国家统计局的数据来看,当前全国房价仍然在高位运行,并没有因为宏观调控而下落,反之,不少地方还逆风而上。

对于这种现象,有政府官员认为是调控政策的滞后性,但实际情况并非如此。“国六条”推出以来,不仅少数城市住房价格上涨比调控前还要快,而且房地产市场规范、市场结构的调整更加困难。

从国内房地产开发投资的情况来看,20061-8月房地产开发投资增长为24%,仍然高于20054个多百分点。从房地产开发资金来源看,今年1-8月房地产开发资金增长达到28%以上,其中国内银行货款增长为51%2005年为21%),利用外资增长36%2005年为10%),外商直接投资63%2005年为18%),而定金及预收款为-5%2005年为5%)。

从这样一组数据来看,尽管今年以来银行信贷一直处于不断收缩的过程,但并没有对房地产业产生多少影响,反之,房地产业的国内银行信贷还有迅速扩张的趋势。同时,今年国内房地产市场利用外资的比重成倍增长。大量外资涌入,不仅会弱化房地产市场宏观调控的效果,而且增强人民币升值预期。而定金及预收款负增长说明民众购房消费、投资的欲望减弱。

今年1-8月国内房地产的开发面积增长是27.5%(2005年增长为5.2%),商品房销售面积增长为8.9%(2005年增长为15.3%),商品房销售额增长为18.2%(2005年增长为26.9%)。从这一组数据来看,尽管房地产开发面积快速增长,但商品房销售面积增长放缓,说明民众的商品房投资及消费更为理性。值得注意的是,在商品房销售面积增长放缓的情况下,商品房销售额仍快速增长,这说明国内房价增长速度快于商品房销售面积的增长,房价越来越往高位运行。

房价增长过快是今年房地产宏观调控成效不理想的关键因素。因为房价快速增长,就必然带动房地产投资开发增长,带动大量的各种资金进入国内房地产市场。这样一来,即使采取货币紧缩的政策,对房市的影响也不会太大。

因此,国内房地产市场价格不向下调,反向高位运行的症结可能首先在于,今年以来国务院对房地产市场宏观调控的政策,行政方式不少,房地产开发商也容易找到规避的办法。同时,市场宏观调控的工具用得不足,比如利率。房地产作为一个资金密集性产业,利率最为重要,利率的水平决定房地产市场的发展快慢及盈利水平。除此之外,还有住房预售制度的因素。这是一个单边风险分担制度,国内房地产市场价格就是借助于这个制度而上升。可以说,这个制度不完善,房地产市场秩序要理顺是不可能的。而对于外资进入国内房地产市场的问题,尽管出台了相关政策,但是各地并没有很好落实。

如果房地产投资过热不能够得到有效的调整,那么整个国内宏观经济要取得实质性进展是不可能的,而且随时都可能导致经济过热出现反弹。对此,政府必须密切关注。

(作者系中国社会科学院金融研究所金融发展与金融制度研究室主任,研究员。本文只代表个人观点)

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