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购什么房保值增值？
本刊记者·王颖
日期：
2004-08-02
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在某IT企业任部门经理的王先生，刚过而立之年，手中就已有了40万的积蓄。对他来说车房早已购置齐备，所以他想把这笔闲置资金投资房产，以期获得较高的收益。在王先生看来买股票或基金，需要花较多时间去研究，又有很大风险。而购置一处房产出租，不仅每月能收一笔租金，而且房产还可以保值增值。
但是，应该购置什么样的房产，王先生却犯了难。记者为此请来了中原房地产经纪公司研究部的投资顾问，给王先生指点迷津。
买新房还是二手房
很多人在以出租为目的投资房产时，都会有买新房还是买二手房的困惑。显然地段和时间相同的条件下，新房比二手房价格要高，同时购新房后需要装修，这又是一笔可观的费用。像王先生40万的存款，如在北京购买位置较好的新房，需要贷款投资，这就使王先生投资的风险提高了。
但是另一方面，由于新房的外观、景观以及室内的家居、建材用品都没有经过折旧，有的户型也较新颖，因此新房会更加吸引租客的眼光。
相对新房，购买二手房风险则要低于新房。虽然在出租情况较好的地段，40万买二手房可能不够，但至少贷款的月供不会很大，还款压力也小很多。甚至一些二手房的家具是和房子一起出售的，这也节省了装修和购置家具的成本。
二手房不仅投资较少，其实租金也不吃亏。同地点、同质楼体的新房和二手房，出租价格差别并不大。比如在亚运村北部，一套二居的甲级住宅月租金大概3000-3500元，而四五年的二手甲级住宅也可以租到这样的价位。
如果想要租个好价钱，不只取决于新房还是二手房，多种因素都可能导致租价的差别，如室内家电、家具、装修的档次，甚至租客与房东谈判的技巧都有可能带来租金的偏差，同一座楼同一层的房屋租金很可能都是不一样的。
从以上的分析我们可以看出，对于想用40万元左右来投资房产的王先生来说，投资一套四五年的二手房相对妥当，一则投资成本较低，二则户型不落伍，这样就能保证较好的投资回报。
选择一居还是两居
购买一居还是两居？两种房源哪种更好出租？这些也是一般投资房产者比较关心的话题。
从租房者角度来看，由于受经济承受能力的限制，很多都属于合租型，因此目前市场上，普通住宅的两居和老式小三居出租尤其好，而一居室出租情况却不理想。其中主要原因是：一居室和两居室租价相差不多，增加了租客的压力。比如在比较好的地段，普通住宅一居室租金为1500元/月，两居室为1800元/月，小三居的租金为2000-3000元/月，如果合租，显然两、三居更受欢迎。
需要注意的是，目前比较新的住宅项目二居室的面积都在100平米以上，卧室和起居室的面积都扩大了。住房的面积增大，总价上升，租金上涨幅度也会较大，适合的租房者也会相应减少。这样容易出现空置现象，风险也就难免会提高。
对于中高档住宅来说，大一居室和小两居出租情况很好，在繁华地段，两者的租金都能达到5000元/平米。因为这些高档住宅的租客往往经济实力较强，他们不需要选择合租的方式，因此60平米左右的大一居比较好租。80平米左右的小两居的功能和110平米左右的两居室差不多，两个房间可以安排不同的用途，户型也更加丰富，因此也会吸引一定的中高收入的租客。
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