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奥运透支了北京房价

文|易宪容 日期: 2008-09-03 浏览次数: 978
 

这几天,有不少朋友问我:奥运之后房地产市场的价格会怎样?特别是北京的房价会如何?

有人认为:北京奥运之后,房地产市场价格会重新上涨;也有人认为:北京奥运之后,房地产市场价格会开始大跌。

我认为:奥运对房地产市场的涨跌没有多少影响。即使是在北京,要影响也早影响过了。如果把影响的透支也算做一种影响,那么北京房地产市场的价格在奥运之后一定会出现全面的理性回归。

因为,对于中国这样一个大的经济体来说,奥运的投入对其直接、间接的拉动不到1%,而且这1%还要分在七年内完成。因此,可以肯定,奥运对经济的全面影响不会太大,而相对于全国房地产业,这种影响更是微乎其微。因此,我们不要用澳大利亚、西班牙、韩国、希腊等地举办奥运的经验来看中国。

当然,奥运举办所在地北京,近几年来由于大量楼堂馆所及城市基础设施建设,其对北京经济的影响十分巨大。可以说,房地产开发商及北京的一些上市公司,从申奥成功的第一天开始,奥运就成了一些企业无理炒作的概念。对于这些企业,奥运会完全是天赐良机。一方面,七年的城市基础设施大规模建设让北京的价值短期内快速飙升,房地产市场自然大受其益;另一方面,房地产开发商又可借助奥运概念对北京的房地产市场大炒特炒,从而使得北京的房地产市场价格也上了天花板,与当地居民的可支配收入离得越来越远。

按照房地产开发商的理论,北京房价之所以高,就在于北京土地的稀缺性,就在于这种稀缺性反映在市场上的住房的供求关系。但是,按照这种观点,北京的土地是上海的六倍,那么上海的房价就应该是北京的六倍,但实际情况并不是这样。

而且,如果按照市场的供求来决定房价,为什么政府房地产政策一规范,即把房地产投资与消费做一个简单的区分,房地产市场销售就陡然下降了呢?实际上,北京的高房价还是因为北京已经把奥运概念严重透支了。如果一个市场的房价由于奥运而严重透支,那么奥运之后北京的房价回归理性也就显得再正常不过了。

对于北京之外的其他地方,奥运对当地的房地产市场有影响吗?我想,是没有多少影响的。很简单,奥运对全国实体经济都影响有限,对于房地产业,更是没有多少影响。因为,房地产作为不动产,它的供求关系(如果有)是由当地居民的可支配收入、人口结构、住房条件的偏好等方面决定的。它不会因为其他城市的价格快速上涨而上涨,也不会因为其他城市的价格下跌而下跌。因此,北京经济的奥运效应并不会影响到全国其他城市的房地产市场。

目前,全国各地房地产市场的价格基本上是由当地居民购买力决定的,由中央政府房地产政策决定的。从2007年下半年开始,中央政府的房地产政策发生了根本性的变化,比如肯定房地产市场是一个民生市场,是改善居民基本住房条件的市场;比如把住房投资与消费区分开,鼓励消费遏制投资等。可以说,在这样的房地产政策主导下,今年国内房地产市场会发展翻天覆地的变化,未来几年国内房地产市场必将出现周期性的调整。因此,对于国内各地的民众来说,现在不是关注奥运之后房地产市场会发生什么的时候,而是要关注最近的房地产市场政策对开发商及市场影响如何,以及这种影响将如何改变开发商的经营模式,如何改变居民住房需求预期的时候。

总之,大家不要以为奥运之后房地产市场会发生什么。我们要关注的,是房地产市场政策调整对不同地方的房地产市场的影响。

(作者系中国社会科学院金融研究所研究员,本文只代表个人观点)

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