商业观察
特别企划
曾劲：盯住中间段客户
文·海天 日期：
2004-07-02
浏览次数：
1379
一个还没上马的项目，他已盘算了4年——如此精打细算所谓哪般？
北辰置地的总经理曾劲曾说自己较同龄者沉稳，但这一举动却看起来不那么沉得住气——其操盘的北辰绿色家园第三期刚刚开盘，他已经召集人马几次讨论第五期的设计问题了。而对这第五期的成本收益，早在3年前，北京申奥刚刚成功之际、媒体村项目也并没有收入囊中之时，他就开始一遍遍地核算了。
这是2004年上半年，这一年被定为“北京奥运启动年”，大多数奥运场馆都将在这年动工新建或改建，北辰绿色家园的第五期早已被政府指定用作2008年奥运会10000名世界各国媒体记者居住的“媒体村”。
曾劲的“战战兢兢”不无来由。“不得不重视，亚特兰大奥运会的败笔，悉尼奥运会的成功，都与媒体的口径关系重大，因此，媒体村必须高标准满足各国记者的各种需要。”
亚奥渊缘
一提起北辰集团的成立曾劲就说“话可远了”，但这个号称亚奥地区最大地主的核心竞争力之一——依托亚运，又绕不开这个“猴变人”的话题。
第十一届北京亚运会举办过后，留下来的集中于如今亚运村一带的亚运场馆面临如何经营、由谁经营的问题。当时中国处于计划经济向市场经济过渡的时期，当时北京市政府在全市抽调各路人马，在第十一届亚运会工程总指挥部的基础上成立，“时间是1990年8月8号”，大学一毕业就进入北辰集团的曾劲流利地说出这个日期。
93年申办2000年奥运会，当时北辰集团作为企业代表参与了申办但无功而返。此后，北辰继续为申办2008年奥运会提供支持，包括申奥前半个月，代表团的集中演练就在与莫斯科实地会场格局相近的北辰所属的国际会议中心进行。
2001年7月13日，当全国人庆祝申办成功时，曾劲知道北辰更应该庆祝,一切皆因北辰与奥运解不开的缘分：北辰所在的亚运村和奥运公园仅一路之隔——整个亚运村就是未来奥运公园的基础和依托。在他看来，即便在日后的奥运项目中分不到一杯羹，但也有利于亚运村的进一步发展，就北辰在亚奥地区的大型地产项目和大量土地储备而言，迅速升值势不可挡，更何况北辰与亚运的渊源、申奥中做的努力。
好吃但要好好吃的馍
1997年，北辰集团包裹90%的优良资产打造了在港上市的公司，2001年成立的北辰置地是上市公司全额控股的分公司，主要负责承建上市公司的重大项目，这意味着，北辰置地一方面承担着上市公司业绩目标的主要任务，另一方面，上市公司又会为它提供雄厚的资金支持。这使得北辰置地拥有政府放心的资金实力完成媒体村的建设目标和规格。
操盘这个五环外的项目曾劲认为的确很有信心——盯住的是金字塔的中间段客户，同样作为92年北京市城市总体规划“北苑集团”（当年北京十大边缘集团中，中轴北边就是北苑集团，由现在的北苑家园和北辰绿色家园组成。北辰因此获得250公顷土地。）的北苑家园，经过北京地产的几番价格上扬，现在才卖到5000元左右，而这个价格仅仅是绿色家园一期的开盘价。曾劲回忆起1998年，北辰绿色家园的定位是“环保、健康、生态、健身”，依托亚运村以及亚运村公园规划，包括亚北规划中的森林绿化带。今天看来这一切走对了，正与“绿色奥运、人文奥运、科技奥运”的主题体一致。
目前北辰绿色家园已建面积近百万平方米，待建面积与已建面积持平，这对于10000位记者所需的40万平方米来说，不成其为问题。成问题的是媒体村被赋予更多商业运作之外的意义和责任，相连就有更多的要求。
项目规划程序都要相应变化——原来商品房开发规划中，只需从市场消费需求出发研究产品定位，对于媒体村而言，既要满足市场对商品住宅的需求，又要满足奥运会的需求。对格局、空间感、设计手法上都是挑战。
同样的难题也来自户内格局设计。比如记者密集居住，宿舍式的大小和格局将来如何适应金字塔中间人群的需求，卫生间要求每两位记者拥有一个，变身回商品房又哪需要这么多卫生间？曾劲觉得一步走错满盘皆输。
现在曾劲脑子里有很多想法：像韩国举办亚运会和世界大学生运动会那样，将运动员村预售出去，交房定在运动会后；如何使设计更具灵活性，奥运结束后能把其改造成两到三居室部分，卫生间可以合二为一大卫生间------曾劲把这些看成操盘成功与否的关键点。
“说到底还是个成本收益问题——由于奥运所带来的额外投入和将来所得获得的增值收入是否能成正比。”
这一点曾劲说他“很有自信”，纵观大多数曾举办奥运的城市奥运会的遗产最终在综合收益上都表现不错。曾劲注意到悉尼奥运会的成功效应——与一般奥运之后的经济回落不同，悉尼迎来的是房地产业的空前火爆，时值今日房地产价格仍在攀升。2000年之前，悉尼还是个南半球的城市，后来变成了一个世界性的旅游城市，并有大量移民看好其居住环境而涌入。中国对2008年奥运早已运筹帷幄——提升北京国际都市形象，并在据此衍生出的经济效益中分一杯羹。曾劲带领的北辰置地就是摩拳擦掌的一个。而北辰置地的媒体村还有另一个优势——2006年后政府可能会限制新开发项目，2007、2008年时市场上可供选择的项目就不会像现在这么多，如果做好了，就具有相当的吸引力。
相关链接：
曾劲
北辰置地公司总经理，高级工程师。
1992年毕业于南京东南大学，获工学学士，同年进入北辰集团；
1999年毕业于清华大学经济管理学院，获工商管理硕士；
获得中国注册房地产估价师、美国国际商业房地产投资师协会（CCIM）会员、英国特许公认会计师公会（ACCA）财务资格认证。
北辰实业股份：
北京北辰实业股份有限公司是由北京北辰实业集团公司独家发起设立，于一九九七年四月二日成立的股份有限公司。公司于中华人民共和国(中国)北京注册，于一九九七年五月发行H股并在香港联合交易所有限公司挂牌上市。于一九九八年七月公司经国家有关部门批准转制成为中外合资股份有限公司。
公司的业务主要为在中国北京从事投资物业及发展物业。投资物业主要集中于配套齐全的亚运村商住社区，包括五洲酒店、汇园国际公寓、汇园公寓、汇宾写字楼、汇欣写字楼、国际会议中心、北辰购物中心及康乐设施等。发展物业则以亚运村周边地区为主，重点开发具综合配套能力的居住小区。 主要项目有北辰绿色家园、世纪村小区、汇欣公寓、加利大厦等。此外，公司还拥有待日后发展的大量土地储备。
北辰置地
为北辰实业股份下属的分公司，成立于2001年3月，全面承担北辰实业所属房地产开发经营等发展物业的各项工作任务，是北辰实业的重要支柱产业之一。北辰置地已开发完成5A级智能化汇欣写字楼和汇欣公寓，在建和待建项目有北辰绿色家园和北辰大厦等。北辰置地拥有北辰实业雄厚的资金支持和卓越的房地产开发能力，以此不断创造良好的经济效益，增强企业实力，为首都的房地产开发和经济建设做出自己的努力。
“北辰绿色家园”所获奖项
北京2001第二届“理想家园”精品楼盘评选的“特别大奖”和“最佳入住楼盘奖”。
“北京2001年度创新楼盘”——《北京晚报》明星楼盘评选。
“2001年度京城明星楼盘五十强”称号——《北京青年报》明星楼盘评选。
1999年被评为“北京市群体结构长城杯”
版权声明：未经《英才》杂志书面许可，对于《英才》杂志拥有版权和/其他知识产权的任何内容，任何人不得复制、转载、摘编、或在非北大商业评论网所属的服务器上做镜像或以其他任何方式进行使用。已向《英才》杂志授权使用作品的，应在授权范围内使用。