商业观察
特别企划
毛大庆：并不存在奥运地产
李 刀 日期：
2004-09-01
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晚上9点多，雅典奥运会，中国女排姑娘力拼古巴队。电视机前，国人看得热血沸腾。毛大庆没有看直播，他当时正在工地和家之间，更具体说，是在一辆中速行驶的车上用手机接受采访。
他嗓子发干，声音有些沙哑，但这阻止不了他一次次将对话推向高潮。毛大庆永远属于语出惊人那一类：“有人认为我们在淘奥运金，做奥运地产，其实，并不存在奥运地产这一模式。”
重中之重
和看奥运直播的观众一样，毛大庆也热血沸腾，不过那是在3个多月前。
4月26日，钓鱼台国宾馆内，新加坡嘉德置地集团宣布：旗下全资子公司凯德置地（中国）正式进入北京市场。此前，嘉德在华总投资占总资产的7%，毛利率为30%。据新加坡《联合早报》报道，北京项目本身可获利10亿元。由此，嘉德决定加速在华业务，并将北京提到与上海同等地位。
此前，嘉德在华投资重心是上海占80%。它在上海的基本操作模式是：由买地开始的独立开发。1999年进入北京以来，开始主要是收购不良资产。随着在中国业务的扩大，北京投资环境的优化、成熟，北京逐渐成为投资的重点。
“这是中国和北京的发展给了企业一个机遇，我们一定把握机会。”
现在机会就在眼前。上元是凯德置地（中国）在北京的第一个住宅项目，属奥运版块，总投资规模估计20亿元。通过这个项目，凯德置地首次在中国引入了以房地产金融为主要业务的嘉德资产管理公司。
“上元并不是真正冲着奥运会去的，奥运会是个短暂的行为。我们选地很慎重，在北京东部、北部一直在选地，北辰集团希望把这块地品质提得更高，所以一拍即合。不用回避，在当代奥运史上，北京是发展中国家的首都，奥运会给整个城市带来巨大的潜在变化，生活品质随之提高，城市吸引力增强。2008之后，这种吸引力变化才能显示出来。”
毛大庆激动起来：“我不认为有奥运地产这种地产形态，关键是品质！我们不是利用奥运来卖房子，而是希望为奥运环境做贡献，希望我们的项目做好之后，不仅是我们借别人的景，也可让别人借我们的景。”
如何做出独到之处？上元毗邻奥运村、森林公园，其中已有北辰、万科项目，投资环境成熟。新加坡发展商的独特视角在这时起到了关键作用：出于对环境的重视，围绕中央观景园林，将小区分为A、B、C三区。A区地势起伏多变，地形方正，所以做了高低错落相间LOFT类低层低密度住宅，B区结合小户型LIVE/WORK APARTMENT塔式住宅，做公建、办公，C区则做高层高档景观住宅、板楼。
靠什么带动周围产品品质？毛大庆很得意C区。它占整个项目的三分之二，被称为奥运会场地的“山墙”，今后大多奥运会景观拍摄都会拍到这个项目。“这个是周边其它项目都无法比拟的。”而把利用地形发挥得淋漓尽致的则是坡HOUSE。这片低密度、6万平米坡地小村深具田园之悠然。
最后是人才
公司会议室穿褐色皮夹克的毛大庆踌躇满志。他的身后，是毛泽东体的《满江红》，“三十功名尘与土，八千里路云和月”，铁画银钩，入木三分。
那是1999年的事。现在，走进毛大庆的办公室，满目是他和社会名流的合影、获奖的证书。在另一个显眼的位置，摆着他女儿的照片。
周围人评价说，毛这人很坦率，不太像商人。毛自己则说：“或许由于家庭背景的缘故，我更像做文学的人。”
凯德倡导的管理方式——“塑造人”也更多考虑人性化，用“一种精神”培养团队，以求员工在企业中有归宿感。这种“精神”中，毛尤其强调从善如流：“希望我们的团队，我自己能够具备这种素质。只有善于学习才能进步，才能在第一时间被他人接纳。”在招聘新员工时，毛也更看重一个人的诚实、可靠、忠实，从善如流的品德和宽容的性格。他认为，态度比能力更重要，态度能够弥补能力的不足。
一般认为核心竞争力就是资源力加上执行力，毛不这样看。他说：“我们建立核心竞争力的关键是核心价值观——诚信、坚持、人是最大的财富、最终需要回馈社会、公平（对股东、员工、社会、客户的公平）。”很明显，公司文化高高在上。与项目的盈利相比，凯德更看重找到一条适合的开发道路、培养一支优秀的团队，而且要完整地证明凯德在中国投资开发的能力。
凯德在20余个国家，70多个城市搞房地产。像所有跨国公司一样，凯德置地也一直被本土化过程所困扰。毛认为绕不开的难题有两个：第一、公司一方面要适应本土，有转型过程，同时本身良好的国际经验不能变；第二、本地员工的国际化，要让他们开阔眼界，有归宿感，从而激发其工作热情。
毛在多个场合强调：“人才是房地产企业开发的一个最根本的原始原动力，当然有金融的要求，有土地的储备，其实最后是人才。我们讲人才的本土化是关系到企业发展的一个关键。”
尽管困难重重，在新加坡和中国房地产的比较中，毛很看好国内市场：新加坡房地产市场成熟，已没有太多悬念，许多发达国家也是一样；中国房地产发展才十余年，规范性、产业性比较差，但国家政策（如土地政策、金融政策）的变化标志着中国房地产进入理性的过程，逐渐进入规范的产业市场。因此，毛得出结论：“中国房地产和新加坡房地产是一个互动的过程。”
开会，一直在开会
约采毛约了一周多，并且最终结果不是面对面的访谈。他总是说：“等我开完会。”
用大把大把的时间喝茶聊天，看光线一点一点移开，歇累了回家数钞票。或者在高尔夫球场上尽情挥洒尊贵。“房地产商的这种日子一去不复返了。他们必须用更多的时间来研究、思考，作决策。成天开会的人越来越多，老板要绞尽脑汁考虑怎样包装卖产品，越来越憔悴。炒概念、靠关系、四两拨千斤失效，已经到了用脑子做事的时代。”
为了形成品牌合力，凯德置地已经开始“做连锁”，所有的项目都冠到“凯德置地”的名下。这对发展商的素质提出了更高要求。毛也面临更多挑战。毛认为，最大的挑战是“怎样带领团队往前走，达到既定的目的。”自1996年加入凯德，毛主持完成了上海丽晶苑、北京雅诗阁、广州至尊高尔夫球会、北京福景苑等多个大型房地产项目，特别是在专业服务式公寓的开发与经营为国内市场输入大量经验和概念。在凯德，毛说自己最大的变化是更独立思考、更果断，并且越来越承担重任和责任。
在北京房产低谷时切入市场，将停滞的两座烂尾楼改造成CBD的亮点——雅诗阁可谓“匠心独运”。作为项目的经理人，毛应对危机无数。他总结如下经验：应对危机，关键是要有长远的眼光、果敢的性格；危机前要敏感，危机时要勇敢，不能有丝毫退缩。
北京房产市场走向理性，在机遇与挑战的罅隙中，毛希望有更多自己支配的时间和事业。“我成长的环境不是一个商人的环境，更向往人性化的生活方式。”
空气中弥漫着奥运的味道，毛大庆没有欢呼，也没有走神。他只是一次又一次在夜色中，在工地与家之间穿梭、思索。这个骨子里“浸透了艺术家因子的职业经理人”，渴求着拥有自由的时间。
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