商业观察
特别企划
地产的长线玩法
肖鸿扬 日期：
2004-11-01
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1433
“我们搞房地产的，一定会有自己的感性认识，如果看到一块好地，就有一种冲动、有创造激情，就像找对象初见心仪的异性一样。”
当别人还在前赴后继地扑向投资建摩尔，盖商贸城时，他将投资２个亿开发一个工业园区。
中午时分，在港中旅大厦9楼的北京广华轩房地产开发有限责任公司的前台区域，总经理刘尧先生西装笔挺地任凭摄影师摆布，在灯光包围中，他面部表情略有些紧张僵硬，似乎怎么都找不到镜头前的感觉。旁边的一个小会议室里，四五个职员正兴致盎然地玩着扑克牌，轻松自在的笑声细语不断，乐呵得全然没注意他们的老板正按摄影师的要求生硬地摆着各种POSE。
刘尧确实不习惯面对这样的场面，一如他惯常的低调风格。
不过，由他一手缔造的几幢美丽得有些张扬的大楼可不愿意低调，它们趾高气扬地耸立在京城的东北三环边上。
刘尧和他的广华轩正是籍此UHN国际村项目的成功一炮蹿红，第一期开盘后不到5个月就售出60%，到了今年，第二期尚未入住，就索性进入了清盘阶段。而此前刘尧和他的广华轩在业内只能算是默默无名。
UHN审批之险
正值四十不惑之年的刘尧喜欢一身休闲装打扮，由于经常运动，身板看起来非常壮实。采访前当记者礼节性地说“耽误您时间了”之类的客套话时，他摆摆夹着中华牌香烟的左手，随和地应道，没事儿，你们今天要不来我就打球去了！
刘尧一脸轻松的表情，显出他的游刃有余。在他的操控下，广华轩——这家成立已近八年的房地产公司，从1000万注册资本，到现在的总资产近十亿，从原来创业的“七八条枪”（刘尧语）到现在的四五十人，在京城开发了多个成功的住宅项目，保持着高速的增长。
而最具代表性的，也是刘尧自己最为得意之作，便是特立独行的UHN国际村。
之所以说它特立独行，是因为其设计上富有未来感极强的先锋外表与桥式造型，建筑风格具有相当前卫的雕塑感。
据称，当初该设计方案从十几套方案中脱颖而出时，让不少参与审批项目的专家大跌眼镜，他们觉得整个设计看上去像塔楼又不是塔楼，像板楼又不是板楼，于是传出了“非驴非马”之说，最后审批通过后，规划部门对该方案的评价凝炼为三个字——“真敢想”！
一般的住宅项目，规划部门的专家论证大都一次完成。但对UHN国际村，专家们却反复论证了好几次，“规划论证审批基本上花了三四个月，还好我们有思想准备，作为一个创新项目来说，前期的工作肯定比普通项目要长。”刘尧还说，其实他当时也担心规委审批通不过。
症结所在，其实在于这个设计方案给现行的有关法规出了个难题，原来北京市包括国内很多建筑，大多数规划审批人员都是按照一些固定的概念和标准去进行规划审批，但其实限制了很多有特色的建筑的产生。
其中最典型的矛盾点便是关于楼间距的讨论。根据规定，板楼的间距比为1：1.6，塔楼则为1：1.2，但问题是，UHN楼宇布局呈不规则状，阔者达1：1.8，窄处则不足1：1.6，如果照套板楼规划标准，无疑审批是通不过的。
情急之下，刘尧向市规委提出一个观点，认为楼间距标准的设立，是为了解决日照的问题，而如果能有一个科学的手段能够解决日照问题的话，规委就没有必要用僵化的标准来执行审批。
之后，他委托清华大学用计算机模拟来测算建筑日照问题，就是日照分析。通过日照分析来进行了设计调整，以达到符合日照的要求，但是楼间距不一定满足1：1.6的规定标准，“最后我们通过科学分析，说服了规委的领导，顺利通过审批。”刘尧回忆了UHN项目前期运作中最令他挠头的这件事。难以想象，假若当初审批未能通过，设计方案胎死腹中的话，如今的UHN国际村会是什么样的造型与布局？
改变命运轨迹
2004年2月，由于UHN国际村的创新获得业界的一致认同，加之市场销售的巨大成功，刘尧被某媒体评为京城十三新锐之一。不过出乎人们意料的是，出生于上世纪60年代的他却自认保守，为什么？
“其实就是做人的风格，不是特别张扬，做人要低调些，”刘尧说。的确，从网络上能搜索到的关于刘尧的报道资料相当少这一点，也能多少反映他真的是个不愿意浮出水面的房地产商人吧。
个中缘由，从刘尧的成长经历以及成人后的职业生涯可以看出些微端倪——1964年他出生在湖南邵阳乡下，整个童年正好在文革的10年里度过。由于出身地主家庭，其父亲、叔叔及堂叔们时常被戴上白纸糊的高帽，胸前挂着“我是地主，我是地富反坏右”的牌子，敲着铜锣，被人押着游行。“很压抑，我小时候过得很压抑，”幼年时的生活烙印给刘尧记忆甚为深刻，也历炼了他隐忍而不事张扬的个性特点。
及至工作之后，先是当教师，后入机关的人生历程里，周围环境对刘尧的这种个性影响进一步加深，“当时领导经常对我们说，你要夹着尾巴做人。就是说你不要太露头，不要太拔尖。”回忆当中，刘尧也感慨着自己从这种气氛与环境中走过来的人生。
尽管处事低调，但这并不防碍刘尧性格里存有与生具来的想要改变自己命运的激情，应该说，这是一种改善自我生存环境的本能。
正如他通过考大学，跳出龙门，改变了自己的命运轨迹；又如之后在能源部机关工作时，为了决定留在机关还是到企业里去，他竟抛起了硬币来进行选择；再如最后从国家机关的安稳环境中，他决然下海创业。
假若不经历过这些，像广华轩这样的房地产公司，是不可能在刘尧手里一手创建起来的，而像UHN国际村这种具有城市雕塑意味的建筑群，又怎能出自这个当年从乡下出来的苦孩子之手？
“我们搞房地产的，一定会有自己的感性认识，如果看到一块好地，就有一种冲动、有创造激情，就像找对象初见心仪的异性一样。”刘尧称当初他去看UHN国际村所在的那块地时，便觉得自己脑子里有股激情澎湃般的冲动，而最后做出来之后，销售效果超乎他的想象，从已售罄的第一、二期到即将推出的第三期，市场反应热烈，远远超过当初设想。
图谋工业地产
尽管刘尧做人低调，但在项目运作上决不保守。早在凭籍UHN国际村成功地在京城迅速崛起之前，他已经在开始考虑新的下一步计划了，这一次他看中的却是在京城鲜有人涉入的工业地产。
与商业地产近两年在京城热火朝天不同，工业地产在北京还是一种新的地产业态，据了解，这方面深圳走在全国的最前列，刘尧为此专门到南方考察，除了深圳还去了江苏、浙江等地。当别人还在前赴后继地扑向投资建摩尔，盖商贸城时，刘尧悄悄地在顺义开始了广华轩在工业地产上的前期准备——按计划，他将投资２个亿开发一个工业园区，合作方是对开发工业园有丰富经验的新加坡裕廊集团，据刘尧的话说，这将是工业地产的开山之作。
刘尧认为工业地产的商机其实跟商业地产、住宅地产相似。在未来的北京房地产消费市场，工业厂房的消费将占据很大的比重。如果制造企业要到北京设厂，大都将到郊县买地建厂房，如此一来投资会非常大；此外，工厂的管理和后勤服务也会牵涉很大的精力与财力。假如房地产商能把工厂统一建设、统一管理起来，那将解决企业很多实际问题，对房地产开发商来说，其中的商机也是前景无限的。
不过，在京城实力雄厚的房地产公司比比皆是，对各种投资机会向来都当仁不让，行动迅速，何以这回它们对工业地产的商机无动于衷？而会让广华轩这家原先毫不知名的公司拔得头筹？
刘尧沉吟片刻，回答说：“应该说这种投资的回报率是比较低的，它是一个长线产品。”在刘尧脑中的公司发展蓝图里，并非把公司做得越大越好，但要尽力使每一个项目都能够成功，长期下去，公司生存能力就自然而然提高了。可以借鉴的例子，是欧美很多的家族企业并不是说年产值多少多少亿，但是它生命力特别强，经营了十几年、上百年。
跟员工有什么不可以
要造就具有生命力的百年企业，就要有高效率的经营运作能力，刘尧认为公司管理和制度只有注重了人本关系，考虑到员工的需求，才能有更高的工作效率。于是，便有了在本文伊始，公司职员在中午打牌的那一幕。
“工作为了生活，生活为了愉快。这个也是公司的文化，如果大家都成了工作的奴隶，我们就失去了工作的目的了！”他觉得员工需要有一个宽松的氛围和环境，打牌既然可以活跃气氛，调节工作情绪，那有什么不可以？只要不在上班时间打就行了。
“在广华轩没有打工者。广华轩事业是广华轩的，更是广华轩的每一个员工的。”这也是刘尧时常喜欢对外炫耀的地方，在广华轩的内部管理方面，他随手举出的例子不胜枚举，甚至有员工给他写EMAIL，只是为了建议在公司会议上应该禁烟，“我们几个高管都抽烟，但员工提了意见，我们就要接受。”刘尧说，“对于一个企业组织的员工来说，只有尊重他的劳动、人格和意见，他才可能真心实意为企业出力。”刘尧认为自己和其他老板不同的是，几乎每天都和员工“泡”在一起，一块干活一块吃饭，该说的说，该骂的骂，该玩时玩，甚至加入他们一起打牌下棋……
在看似宽宽松松的背后，其实广华轩有一个比较完善的管理架构，公司高管一正五副的核心团队，大都是当年创业时就在一起的伙伴，副职分管行政、人事、财务、技术和市场，而刘尧自己全面负责，无需管理具体事务，他得意于自己“日常工作很少”，“我就签合同，只要合同定下来，什么技术标准，付款方式，价格总额，售后服务之类的，都有相关的制度，大家执行就行了。”
在广华轩这样一个规模一般的企业，每个员工加入后都有个人的职业生涯计划，据称，最普通的员工每年也有2000元以上的培训费，既有公司统一的内部培训，也有相应的一些外部机构进修等等。
尽管自己是公司的创始人之一，但刘尧还是习惯把自己定位为一个从业十几年的房地产业职业经理人，回溯他的职业生涯，他是从一个部门经理、项目经理到副总，到总经理，然后一直作为负责人，公司的管理者，是一步步过来的。“作为企业管理者，只要心态平和，踏踏实实做好每一个项目，企业将来的路才会越走越顺。”
刘尧私人调查
个人最担心的事：身体。因为1997、1998年起步时累得灰头土脸的，损耗不少，肝脏、颈椎都落下毛病。
圈里最欣赏的人：从思想性来说，冯仑算一个，王石的见解也有他的道理。
今年思考得最多的事：就是如何寻找新项目。
今年最满意的事：UHN国际村的销售。
今年个人最大的变化：没有。
平时最喜欢的运动：高尔夫。求胜的欲望无止境。单独游泳我就坚持不了。
最喜欢穿什么品牌：T恤衬穿得最多的就是BOSS，PORTS。正装常穿的是皮尔·卡丹、卡迪亚。
最喜欢吃的菜：湘菜。
最喜欢开什么车：用的是奥迪。虽然有一辆奔驰350，但终究是机关出来的人，活动圈子多，范围大，还是注意点好。
最喜欢的外国城市：法国的戛纳。纽约、巴黎的一些建筑不错。日本的建筑我觉得太乱，太拥塞了。
今年受启发比较大的书：今年又重温了《水浒传》。觉得还是受启发不少。宋江论智慧比不上吴用、论武艺比不上手下兄弟，却能把这些人团结在一起，这也是一种能力。
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