如果说近两年的普通房产投资是一座金矿，商铺无疑是这个矿里最亮的。甚至有人将“商铺是金，写字楼是银，住宅是铜”，奉为房地产投资的金科玉律。
商铺的火爆不仅因为其让人咋舌的租金，更是由于它每年翻番的价格。正是这种高回报率，让许多投资者蜂拥而至。但是近期，在一阵阵房地产是否存在泡沫的讨论中，商铺的风险也更加地受到重视。
我们怎样才能看清商铺的风险性，更重要的是，如何找到成长性最强的商铺，挖掘它的“钱”力呢？中原房地产经纪公司的研究员对此进行了分析。
商铺的风险在哪里
目前市场上比较流行产权式商铺，发展商采取商铺产权零售、整体出租的经营方式，投资者买下商铺的产权，一般为40年。为了吸引投资者，发展商往往会包租三五年，甚至是十年，承诺投资者某个比例的投资回报率。
以王府井的CEPA零关税港澳零关税购物城为例，就是包租十年，前三年是每年8.8%的年收益率，以后每三年商议一次，期满三年后，投资者也可以自营。
但是在分析商铺的风险性时，是不是包租的时间越长，保险系数越高呢？其实也未必。首先这个企业能不能存在十年，这是一个问题；另外十年的时间这个市场会发生什么样的变化？另外，三年之后的年收益率具体是多少也是不确定的。
在投资房地产时，一些投资者容易被一些新兴的概念所打动，但是对于商业地产而言，未来有多大的利润空间才是最受关注的。CEPA这个概念是今年刚刚开始，对于老百姓来讲，可能会有新鲜感，但是这个产品是否有市场，还有待考验。
所谓CEPA是指香港300多个大类的产品引进到内地，实现零关税。目前服装、鞋帽的关税是在25%左右，珠宝、黄金是在40%左右，但是否能够单纯地认为它的成本会因此降低这么多呢？
我们还应该看到，任何一个企业都是以利润作为生存的依据。在开发商和投资者之间，还有一个经营者，如果这三方面在一些利益问题上达不成共识，经营者可能会采取退出的方式，对投资者就会造成空档等风险，所以对经营者的考察非常重要。
如何看准“钱”力
当一个商铺存在一些不确定性因素的时候，隐藏的可能是风险，也可能是机遇。这就要看投资者能否找准冷门的“钱”力了。
但这些都是较常规的思维模式。从投资的角度来讲，要想获得“钱”力较大的商铺，建议投资新型区位。如果大家都看到是机会，就是一万个人去分，如果只有一两个人敢去尝试，那么成功后就只是一两个人去分。
比如亦庄开发区，它被划分成企业园区和住宅园区，最初在企业园区开发商铺时，租金比较低。但是投资者却不太接受这种商铺，因为他们会怀疑，人们下了班后会不会回企业园区来消费。但是就有人敢投资，买了一个16万的商铺做餐饮，因为周围没有其他餐馆，所以生意非常火爆，短短一个月的时间，商铺价格涨到25万。
这种高收益当然也伴随着高风险，而在成熟的商业街里又出来这种模式，从保值的角度来讲，问题是不大的。但是对于投资回报的空间，能不能够达到预期，却是一个问题。
专业的投资者首先会关注周边区域整体的规划，这将直接关系到商铺的升值潜力。另外很关键的一点，就是要从经营的范围、业态去考察。两个同等地段价格相似的商铺，如果一个只能做服装生意，另一个除了服装外，还可以做餐饮，显然经营范围单一的风险性更高。