经历了近年“持续高烧期”，进入2008年中国地产似乎正在因资金面的紧缩而退烧。不过在对外经济贸易大学国际商学院院长看来，这并不意味着地产行业就此衰败，相反他认为挺过这一市场化考验后的地产商们仍会有十年的黄金发展期。
囤地招祸
面对货币紧缩的金融政策，融资能力将使地产企业逐步分化。
2008年开年，徘徊在20倍左右市盈率的地产股不在少数，从已经公布2007年报的上市公司业绩来看，包括保利地产、招商地产、金地集团在内的大型地产商基本保持负数的现金流；负债率超过60%的地产企业达到半数以上。
一些机构和投资者，对地产企业的信心开始下降。4月末，保利地产高管两日内套现千万，一位“小非”股东上半年持续减持保利股票，套现超过10亿；而“地产标杆”万科，尽管一季度销售业绩突破百亿元，依然没逃过被一些股基金和其他流通股股东抛弃的命运。
“2007年‘飙地运动’是这场祸事的根源”，张新民分析说，“投资者判断地产公司，土地储备是重要指标，市场好的情况下，土地储备越多，代表盈利能力越强。所以，获取资本——高价囤地——推波房价——再融资的模式，是房地产企业普遍选择的方法。”
这样的共识让房地产企业在一级土地市场拼死争地，“天价地王”此起彼伏。但囤地带来的负面效应已经开始显现，“被大量土地储备吸干了现金流的开发商将有可能面临资金链断裂”。张新民说，“囤地”的根本目的是为了融资，面对货币紧缩的金融政策，融资能力将使地产企业逐步分化。
今年初，国家放缓地产公司A股的IPO审批，而昌盛地产和恒大地产等地产企业赴港上市的失败，一批地产企业陷入手里有地却无钱开发的尴尬境地。不能用IPO的方式来上市融资，更多的房地产企业只能用成本相对较高的借壳上市，来曲线救国。在过去的一个月中，至少有10家房地产企业实现借壳上市或大股东向上市公司注入房地产资产。
“资产注入仅仅是开始，能不能保证公司主营业务的持续运营，在此基础上还要顺利撇清债务、清偿，对那些希望借壳上市、又有资金需求的房地产企业而言并不容易。”张新民说，“尽管2008年房价整体趋势仍然上涨，但地产企业对更多融资渠道的需求已经非常紧迫了”。
与此同时，土地抛售和公司转让的热潮也已经开始，地产商在从“飙地”到“钱荒”的转变中，也在试图找寻各种生存方式。
市场化生存
中国房地产市场最大的不确定性，主要是金融环境的不确定。
“国内的地产股曾火得一塌糊涂，市值很高，但是除了在A股和H股“自娱自乐”，国外的资本市场并不接纳中国地产企业”，张新民告诉《英才》记者，中国地产企业整体市场化程度较低，而成熟的国际市场投资者看重的是企业‘业务的独立性’和‘可持续发展能力’。
张新民说，中国房地产市场最大的不确定性，主要是金融环境的不确定，非市场化的企业“寻钱”的方式过于单一，其可持续发展能力令人质疑。
房地产企业的传统资金来源，主要依赖于信贷和抵押贷款，以及项目预售提前回笼的资金。在人们对楼市频频观望、金融信贷政策一再紧缩、需求锐减的情况下，大型国有开发商容易得到银行倾向性的资金支持，一些已经上市的地产公司也能够通过股市融资将风险转嫁股民，而一些原始资本不充裕，并参与了前一阶段“土地竞备”的地产企业，此时必须把目光投向市场。
“中国地产企业的核心竞争力一方面是在土地的储备；另一面，则在于与特定环境相结合的价值增长空间。”张新民认为这种“价值增长空间”的前提基础就是地产企业的融资渠道的宽窄。
“盘活地皮，还有很多方式募集资金，风险投资、外国资本，一定有办法解决，只不过代价大了，让这个交易曲折一些，让现在的开发商出点儿血，让别人分走一些。”张新民说，外资已经进入了中国房地产业，开发商应该利用机会拓宽融资路径。
地产开发商也正在通过各种方式寻找新的融资模式。2008年初，投资银行瑞银集团与金地集团以各自50%的权益发起成立房地产基金，中海地产在2007年报中表示，公司将积极进行房地产基金方面的筹备。
4月10日，央行发布《2007年中国金融市场发展报告》，表示“信托基金”将脱离研讨会的层面，择机适时推出，这一消息给正向市场寻资的地产企业打了一针兴奋剂。
尽管诸多渠道，未能全面解决地产企业的资金饥渴，但种种尝试代表了中国地产商向市场寻求自救的意识突破。“一个公司的价值高低，相对性是很强的，任何一项资产的价值必须和环境相结合，而经过市场检验的融资方式，才能让企业真正存活和发展”。
还有黄金十年
接下来的十年，地产行业会在一浪高过一浪的质疑声和外资涌动中，演绎出什么样的行业格局呢？
10年前开始启动货币分房等一系列政策后，中国房地产市场才真正进入商品化阶段，众多房地产企业的崛起见证了这个市场的繁荣。那么接下来的十年，地产行业会在一浪高过一浪的质疑声和外资涌动中，演绎出什么样的行业格局呢？
“在接下来的十年里，中国城市化的进程和新一代消费人群对房产的刚性需求，决定了中国房地产业仍然有相当长的发展期”，张新民强调说，这一轮融资热潮之后，将有20%-30%的企业离开地产行业。而能够存活的企业也将随着外资大量涌入，面对更为复杂的行业竞争。
“一些领军地产企业已经有了自己的话语权，但都具有局限性，大型的房地产商要以各种地产形态的综合开发作为目标，而不同类型开发商可以选择合作，共同开发更大的市场。”
外资对于中国地产行业的投资，更多体现在商业地产领域。在产品的设计理念和质量上，外资开发商相比内地开发商有更多优势。张新民认为，从宏观经济环境来说，国家不会放松资本管制，不可能大力放开境外资本投资于国内的房地产、物业。“中国地产商应该利用外资在华投资机会，积极合作，加强对商业物业的经营与开发，商业物业可以带来稳定的现金流，最终实现土地与企业的利润最大化”。
除了有一定的土地储备和业绩支撑，张新民更看好具有品牌优势的地产企业。“不论是否资产质量好，可以看他基本指标排名，包括市场口碑，无论哪项都排在前几位，这样的企业抵御风险的能力当然要强一些”。
张新民观点
这一轮融资热潮之后，将有20%-30%的企业离开地产行业。而能够存活的企业也将随着外资大量涌入，面对更为复杂的行业竞争。