2021 年 12 月 10 日，中国银行间 市场交易商协会举行房地产企业代表 座谈会。会议表示，交易商协会将支 持符合房地产调控政策的企业注册发 行债务融资工具，募集资金优先用于 并购项目或已售在建项目。
地产债务集中到期
自 2019 年开始，房地产“债务集 中到期”似乎成了很火热的词汇，过 去高歌猛进、大举扩张的房企一批批 倒在了“黎明之前”。
曾经风光无限的地产龙头频频被 爆债务逾期，投资者已经见怪不怪。 很多长期在地产百强榜单中占据一席 的房企，也已经淡出人们视线。
剩下的“幸存者”虽熬过了前几 轮债务清偿，日子过的也并不滋润， 如今“地主家也没有余粮了”。
可怕之处在于，熬过了 2021 年， 债务集中清偿期却远未结束。根据贝 壳研究院数据，2018-2023 年，数据显示，2021 年债务到期规模达到了峰值 12822 亿元，这也就可以 理解，为何如此多的龙头房企都没能 在 2021 年“全身而退”。
然 而，2022 年 和 2023 年 房 企 的到期债务规模仍然高达 8951 亿元 和 8348 亿元，甚至超过了 2019 年和 2020 年的到期规模。
眼下阶段，无论龙头房企还是中 小房企基本都是 “囊中羞涩”，多地 楼市遇冷去化堪 忧，新增融资又受 阻滞，即使加上交 易商协会的支持， 但重点在于“符合 房地产调控政策的企业”又该如何定 义？那些一只脚已经踏入“深渊”的 房企是否抓的住这棵“救命稻草”？ 凡此种种，都给地产企业的前路蒙上 了一层阴霾。
最了解企业资金状况的必然是企 业自己，其实很多房企深知资金缺口 太大，已无法通过外部融资渠道获得 大额新增贷款实现自救，只能放弃挣扎，开始寻求更加行之有效的方法 ： 引入战略投资者或变卖资产回血。
地产并购市场迎来繁荣
有人愿卖，却不一定有人愿买。
即使最近各大会议频提“维护房 地产市场的健康发展”，甚至多个城市 陆续发布“限跌令”，都为房地产市场 回归理性发展定下了政策基调。但长 期以来建立的悲观预期并非一朝一夕 就可扭转，很多入局者更愿意持观望 态度，即使是目前资金充裕、毫无偿 债压力的房企，也谨小慎微、一心求稳， 不敢以自有资金进行大额收购。
2017-2020 年及 2021 年截至 12 月17日，我国境内房地产行业“进行中” 及“已完成”的并购交易数量如表所示：
自 2019 年开始，国内多数房企自 顾不暇，收购意愿大幅降低，因此并 购数量和并购金额均有所下降。2021 年这两项指标更是同时达到了最低水 平，如今距年末已不足半月，仅发生 了 216 起并购，金额合计 1247.49 亿元， 不足 2017 年并购金额的四分之一 ；平 均每起并购金额也仅仅 5.78 亿元，不 足 2017 年平均并购金额的一半。
如此，折射出 多数房企现金流都 已经捉襟见肘，即 使有收购之心，也 无收购之力。因而， 债务融资工具的支 持就显得尤为重要，给有意愿的收购方提供充足的资 金，他们就可以更加全面客观地分析 收购的必要性，做出更加理性的判断。
另一方面，考虑到已经爆出债务 问题的老牌龙头房企也可能作为被收 购方参与其中，甚至将会出现史无前 例的巨额并购案件。在优质标的争夺 中，即使是自身实力偏弱的房企，也 获得了与强者一较高下的入场券，“蛇 吞象”的情况难保不会发生。
除这些以地产为主业的老牌房 企外，随着地产利润的大幅下降， 非房企业也正处于剥离地产板块的 集中爆发期，更加推动地产行业迎 来整合旺季。
未来几年，无论并购数量、并购 金额、并购规模，都会出现强势反弹。 最终得以存活的龙头房企市场份额将 大幅提升，自身实力也将进一步增强。
央企或成收购主力
在本轮的地产下滑周期中，大多 数房企都采取了收缩战略。但是相对 于民企地产而言，央企地产由于前期 经营稳健、资金压力较小，收缩幅度 自然也相对有限。
2021 年多轮集中供地遇冷，由来 已久的“金九银十” 一去不返，成为无 数地产从业者谈论 的话题。同样热度 爆棚的还有相伴而 生的一个话题，当 民企地产纷纷收起 羽翼，央企地产就成为了各轮拍卖中 的拿地主力军。
根 据 中 指 研 究 院 数 据，2021 年 1-10 月房地产企业拿地金额排行榜 中，中海地产、保利发展（600048.SH）、华润置地（1109.HK）、招商蛇 口（001979.SZ）和中国铁建（601186. SH）分别以 1083 亿元、1082 亿元、 877 亿元、703 亿元和 577 亿元跻身前 十，仅央企地产就在前十席位中独占 半数。相比之下，2018-2020 年，都 只有保利发展、华润置地、中海地产 三家央企在拿地金额排名中位列前十。
除 此 之 外， 中 国 金 茂（0817. HK）、华侨城 A（000069.SZ）等多家 央企的拿地金额同样名列前茅，可见 我国地产行业的分布格局已经在悄然 发生变化。
拿地尚且谨慎，大额收购更考验 决策者的胆量。如此看来，在我们即 将跨入的房企并购时代，可能同样会 由央企地产公司发挥主导作用，央企 与民企联合收购或许也会渐成潮流。
经历过这场浩浩荡荡的行业更迭 后，我国地产行业的发展格局将会焕 然一新。曾经的“黄金二十年”终究 已经过去，熬过这个寒冬，下一个“黄 金时代”还会远吗？