国内房地产市场宏观调控效果不好，关键的原因在于相关利益者对政策之抵制，在于政策调控的行政性太强。
从国家统计局的数据来看，当前全国房价仍然在高位运行，并没有因为宏观调控而下落，反之，不少地方还逆风而上。
对于这种现象，有政府官员认为是调控政策的滞后性，但实际情况并非如此。“国六条”推出以来，不仅少数城市住房价格上涨比调控前还要快，而且房地产市场规范、市场结构的调整更加困难。
从国内房地产开发投资的情况来看，2006年1-8月房地产开发投资增长为24%，仍然高于2005年4个多百分点。从房地产开发资金来源看，今年1-8月房地产开发资金增长达到28%以上，其中国内银行货款增长为51%（2005年为21%），利用外资增长36%（2005年为10%），外商直接投资63%（2005年为18%），而定金及预收款为-5%（2005年为5%）。
从这样一组数据来看，尽管今年以来银行信贷一直处于不断收缩的过程，但并没有对房地产业产生多少影响，反之，房地产业的国内银行信贷还有迅速扩张的趋势。同时，今年国内房地产市场利用外资的比重成倍增长。大量外资涌入，不仅会弱化房地产市场宏观调控的效果，而且增强人民币升值预期。而定金及预收款负增长说明民众购房消费、投资的欲望减弱。
今年1-8月国内房地产的开发面积增长是27.5%(2005年增长为5.2%)，商品房销售面积增长为8.9%(2005年增长为15.3%)，商品房销售额增长为18.2%(2005年增长为26.9%)。从这一组数据来看，尽管房地产开发面积快速增长，但商品房销售面积增长放缓，说明民众的商品房投资及消费更为理性。值得注意的是，在商品房销售面积增长放缓的情况下，商品房销售额仍快速增长，这说明国内房价增长速度快于商品房销售面积的增长，房价越来越往高位运行。
房价增长过快是今年房地产宏观调控成效不理想的关键因素。因为房价快速增长，就必然带动房地产投资开发增长，带动大量的各种资金进入国内房地产市场。这样一来，即使采取货币紧缩的政策，对房市的影响也不会太大。
因此，国内房地产市场价格不向下调，反向高位运行的症结可能首先在于，今年以来国务院对房地产市场宏观调控的政策，行政方式不少，房地产开发商也容易找到规避的办法。同时，市场宏观调控的工具用得不足，比如利率。房地产作为一个资金密集性产业，利率最为重要，利率的水平决定房地产市场的发展快慢及盈利水平。除此之外，还有住房预售制度的因素。这是一个单边风险分担制度，国内房地产市场价格就是借助于这个制度而上升。可以说，这个制度不完善，房地产市场秩序要理顺是不可能的。而对于外资进入国内房地产市场的问题，尽管出台了相关政策，但是各地并没有很好落实。
如果房地产投资过热不能够得到有效的调整，那么整个国内宏观经济要取得实质性进展是不可能的，而且随时都可能导致经济过热出现反弹。对此，政府必须密切关注。
（作者系中国社会科学院金融研究所金融发展与金融制度研究室主任，研究员。本文只代表个人观点）