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绿城:绷紧的不止是神经

文|本刊记者 王雨佳 日期: 2011-10-11 浏览次数: 1093

  上一次,“只借钱不降价”的宋卫平和他的绿城集团挺过了2008年最艰难的那几个月,一直熬到了2009年的春天。

  这一次,时值2011年的“金九银十”,2008年的情景仿佛重现。可是这一次,春天还会来吗?

  在“海航30亿收购绿城”的新闻传得沸沸扬扬之际,尽管绿城董事长宋卫平第一时间出来辟谣:“无中生有。”但是,被收购、高利贷、低利润率……近期有关绿城的一切传闻,最终都直指绿城最隐秘的部分——资金链。

  2010年底,宋卫平公开表示:500亿元销售收入是绿城2011年的及格线。但是,现实似乎没有他预计的那么美好。今年上半年,绿城取得销售回款203亿元,比去年同期下降了7%;而万科同期销售额为656亿元,同比上升78.6%。事实上,绿城的项目布局多围绕在大本营浙江,位于经济发达的长三角地区,正是限购、限售、限贷政策的重灾区。这无形之中暴露了其软肋——毕竟,绿城尚未完成全国布局。

  但是,宋卫平并不这么看。即便没有提早在限购区域之外发力,即便万科、恒大等房企纷纷降价出货,宋卫平的态度仍然很坚决:“不降价。”在降价和负债之间,他选择了后者。2008年,宋卫平曾炮轰率先降价的万科不负责任。如今,他则说:绿城做的是中高端产品,降价的效果有限。

  事实是,绿城在销售项目的拿地时间基本为2009年。其时,央企和国企正轮番争当天价“地王”,绿城也跟风在多个城市竞得地王,土地成本之高可想而知。没有料到,转年4月“国十条”出台。中报显示,绿城负债率高达160.2%,是一线开发商中负债率最高的。

  其实,除了降价,房企另有应对调控寒流之策:借债、压缩开发规模,而绿城在“借债”方面动作尤为大胆,业内更称宋卫平为:利用游资的高手。

  2008年,宋卫平就曾大手笔借债,甚至一度威胁到公司生存。2011年初,一则《宋员外又开始民间借贷》的帖子在杭州各大论坛出现。有媒体曝出,绿城甚至向员工进行阶段性融资,内部集资的起点为10万元,不设上限,预计年收益率12%。实际上,绿城当时的信托计划已经涉及全国多个地区多个项目,募资规模达数十亿元。7月,“平安信托和绿城中国联袂打造产品……年收益25%以上”的广告更使一切有关绿城的猜测坐实:许诺如此的高额回报,足以说明其在一个时期内多么缺钱。

  在开发规模方面,宋卫平解释道:“从去年开始,绿城调整了拿地的节奏和步伐,这减轻了我们的压力。”然而,在土地储备方面,绿城并没有压缩投入,一直“位居前列”。2011年初,绿城在宁波、沈阳等地拿下多幅地块;6月,绿城与上海华彬投资有限公司合作,以24亿拿下上海长风地王。更多的分析认为,绿城敢于在市场低迷期进行“反周期”操作,意味着宋卫平在赌土地估值上升。

  也许,宋卫平2011年做的唯一正确的决策就是尝试新的商业模式——代建。在宋卫平看来,绿城的产品设计、建造、销售及物业管理都是可望而不可及的资源。因此,绿城可以此为资本与其他企业合作,共同开发项目——其中绿城的出资额往往低于50%,主要负责建造。“代建”的好处是可以在不增加负债率的基础上,获取土地资源,扩大规模,得到现金流。整个过程的关键词就是“不出钱”,或“少出钱”。可惜的是,代建新模式实施日短,其前景尚不明晰。

  低收益率、高投入、加大杠杆效应,这一切都让绿城的资金链如一条绷紧的神经。

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