一个纯粹的中国地产商，却斥资过亿美元在万里之外的冰岛买地，还一口气就买下了这个国家0.3%的国土。这个有关中国富豪和财政一度濒临破产边缘的欧洲岛国的新闻，聚集了各式各样的怀疑、猜测。
故事的主人公——中坤集团董事长黄怒波选择了第一时间召开发布会，他向《英才》记者解释了个中的根本：“我凭什么去？我赚什么钱？是看到了长远战略发展空间。我在寻求生存空间和资源。”
如今，国内的地产调控政策丝毫不见松懈，融资渠道堵塞，一个地产商为什么要拿出这么一大笔钱？中坤集团不同于大多数的地产商，其主业方向是商业地产及旅游地产。但是现在，国内的商业地产市场并非是外界想象中的蓝海，无论是万科、保利、恒大等以住宅为主业的知名开发商，还是万达、宝龙等商业地产开发商，都想在这个市场中分一杯羹。
为了能够在激烈的竞争中生存下来，开发商们各有各的高招。万变不离其宗，包括土地、价格、环境、政策在内的各种资源，才是地产企业激烈争抢的焦点。
商业地产泡沫
显然，在住宅地产遭遇打压之后，商业地产的这一波高涨的行情已经引起了政府的注意。
银监会主席刘明康近日公开表示，将加强对商业物业抵押贷款等非住房类贷款的监测。同时，有关部门则继续对商业地产和二三线城市房地产风险保持“关注和警觉”，有专家已经开始对商业地产的泡沫表示担忧。“银监会的这个态度，还是看到了商业地产的风险。”易城中国副总裁尹宝军告诉《英才》记者。
对比数字发现：发达国家人均的商业物业面积是1.2平方米，而在中国，上海、广州等一线城市人均商业物业面积已经超过了这个数字，不少二线城市也在快速向这一数字靠近。自2010年到现在，大量分布在二线，甚至三四线城市的城市综合体项目在建或已经开业。中国购物中心产业资讯中心报告显示：到2011年底，东莞将拥有购物中心69家，建筑面积350万平方米；沈阳将拥有购物中心71个，建筑面积超过700万平方米；石家庄将拥有购物中心22家，建筑面积接近230万平方米；贵阳将拥有购物中心43家，建筑面积接近200万平方米。
但是，很多综合体项目运营得并不成功。“三四线城市出现了太多的综合体，而当地的消费市场根本没有那么大的承受能力。”中国指数研究院研究副总监何田对《英才》记者说。实际上，一个城市商业地产的价值往往与这个城市的经济水平、特别是消费能力密切相关。中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌强调：“一个小县城建三四个城市综合体，这不是繁荣，而是乱象。”然而，“各地方政府出于各种考虑，没有整体规划，无限制的批综合体，这本身就是制造泡沫。”烟台宝龙置业公司总经理夏建兵对《英才》记者说。
“城市综合体的商业模式一直没有创新，而且，各开发商推出的产品大同小异。”尹宝军说。如今，中国大部分城市综合体都是拷贝“万达模式”，以所谓“现金流滚资产”形式运营。其中，开发商会将除了购物中心和酒店之外的物业，包括公寓、写字楼和步行街商铺等全部销售，从而获得现金；而商业物业的租金则能给母公司提供稳定收益，同时，商业物业在资产负债表上属于优质资产，也能用于抵押。然而，“最近，大家的商场越做越小，公寓倒是越来越大，综合体里一大半都卖掉了。”夏建兵说。
万达集团董事长王健林也不看好这一波对商业地产的投资：“我认为现在转向商业地产已经错过了最好时机。一些地产企业在当初应该主动转型的时候没有抓住机会，等调控了、限购了才开始被动转型，这会造成很多潜在问题。当然成功的几率还是有的，但我认为不会太高。”
地产商出海
“与政治有关的事情我不做。信不信由你，反正我信。如今的中国，旅游地产资源的竞争很激烈，所以我才要走出去找资源。”面对外国记者有关“去冰岛买军港”的质疑，黄怒波如此作答。实际上，冰岛的生意，并非黄怒波第一次“出海”。
2007年，中坤就买了一个美国牧场。这个位于田纳西州首府纳什维尔市的牧场叫“幸运之星”，距离面积达16万英亩的肯塔基湖仅一英里。站在湖边，游客甚至能听到鱼儿吐水泡的声音。购买过程也很简单：牧场所有者无力经营，转手给黄怒波，没有太多政治波折。不久前，中坤又用5000万美元在洛杉矶的帕萨迪纳买下写字楼，作为中坤美国公司的办公楼，其中有银行贷款1000万美元。“现在中国企业有钱，银行就敢贷款给我们。所以别的竞争者出价很高，也没拿下来。”黄怒波解释道。“现在，我在美国的物业价值0.5亿—1亿美元左右，5年之后，美国经济增长，物业会升值。写字楼租出去就能还银行利息，也就不需要国内的资金支援了。”
事实上，早在房地产业异常火爆的2005年，在卖药、卖饲料的商人都开始跻身住宅地产的时候，黄怒波就想到从地产突围。经过6年的艰苦转型，如今的中坤集团持有近80万平方米的商业物业，涵盖购物中心、写字楼、酒店以及位于中国北京、南疆、安徽，以及美国的几处旅游物业，其中包括几处世界文化遗产景区。黄怒波给自己定了宏伟的目标：未来十年成为国际领先的企业：拥有1000家企业客户，1万个VIP客户。
提到冰岛，黄怒波已经呼之为集团的“北欧版块”，他之所以想去，最早源自大学同宿舍的冰岛同学。此外，黄怒波在美国的朋友也提到，冰岛的马非常有名。一些高阶消费者都在冰岛牧场买了马，假期去冰岛骑马。由此，黄怒波明白了冰岛的旅游价值。
经过考察，酷爱原生态景致的黄怒波选中了冰岛东北角的一块土地，面积约300平方公里，那里的99%是原始地貌的山林，1%是人类居住的牧场，旁边有温泉。地块以北，是欧洲最大的瀑布。决定买地之后，黄怒波很快和土地所有者——几个当地农民签约，再跟当地市长签下备忘录，保证环保。目前，最后一道程序——两国政府的审批，尚在进行中。
冰岛项目一期预计投资2亿美元，对中坤而言，冰岛的投资将是个长期的过程。黄怒波表示，该项目即便10—20年没有利润，也会坚持下去。事实上，中坤的每一个旅游项目的投资时间都在5-10年，南疆喀什的项目做了8年，直到南疆获批成为经济特区，当初的投资才有所回收。在中国，土地的增值是最大的红利。“喀什的地我坚持了很久，周围的人都说那里没前途。‘经济特区’概念出来之后，土地升值至少30倍。”黄怒波对《英才》记者说。而谈及开发冰岛土地的资金，黄怒波不认为有中国的银行会贷款给他，因此，先期的投入主要靠自有资金，但是，他并不为此而紧张。“我不需要那么多贷款，我卖掉几万平米的写字楼，两亿美元就回来了。”
谈及未来，黄怒波的规划还是以中国为主，美国和北欧的比例都比较低。“我不认为中国很多地产企业都能出去，都能赚钱。虽然，走出去是一个趋势。”