口述|摩根大通中国区董事总经理李晶
整理|本刊记者张延陶
近期房地产的调整是很正常的。这轮调整很大程度上是由于供应过剩和2013下半年以来的货币政策紧缩。
中国从1998年开始住房改革，引入了商品房市场。直到2011年，市场基本上都处于供不应求的状态，由此导致房价不断上涨。
但2011年后，由于房地产投资加速，这种供求形势发生了转变， 2013年房屋新开工面积为 14.6亿平方米。
目前看来，供大于求的形势已经从沿海地区扩散到内陆城市。2010年底启动的房地产限购政策对房价较高的大城市和沿海地区的限制力度更大，一些开发商转到较小的城市和内陆地区发展，导致部分内陆省份的供应严重过剩。过剩主要体现在两方面: 一是全国在建筑方面积与过去一年住房销售面积的比率已经从历史平均3.4年的水平达到2013年底的4.2年，即需要4.2年时间将目前在建住房销售完毕。二是，摩根大通的研究团队追踪了八大城市的平均库存，目前是18个月，远高于去年年底的10个月左右。
2013年6月，中国人民银行开始紧缩货币政策，信托贷款等与监管套利或投资活动有关的非银行融资领域受影响较大。因此，房地产开发商面临融资成本升高、贷款难度加大的问题。另外，房贷利率上升也打压了房地产市场需求。
但需要区分的是，房地产市场调整和崩盘是截然不同的两个概念，房地产市场的调整并不一定会导致崩盘。崩盘的发生概率非常小。
首先，城镇化速度没有明显下滑。中国的城镇化率从2000年的36.2%增长到2013年的53.7%，城镇化速度保持在1.3%左右，相当于每年2,000万人。
第二，家庭收入增长稳定。中国在过去10年中一直保持着两位数的收入增长率。即使名义GDP增长率在2013年大幅降至9.5%，城镇家庭的人均收入仍然增长了9.6%。
城镇化和收入增长创造了住宅需求。我们的研究团队认为未来几年住宅需求量将维持在10亿平方米左右。需求主要来自新城镇居民、住房改善和旧房替换。
第三，中国的家庭储蓄率非常高，但是投资渠道有限。房地产目前依然是具有吸引力的投资渠道之一。
最后，我们认为政府在这一轮调整中，会起到控制尾部风险的作用。
我们对于房市调整的最大担忧来自于它对宏观经济的影响。房地产投资占中国固定资产投资总额的25%，同时占2013年GDP的12.7%。如果将对相关行业的带动作用计算在内，房地产行业可能贡献了大约五分之一的GDP。根据我们的研究团队分析，房地产投资增长率下降5%，就会使GDP增长率下降0.6个百分点（包括直接和间接影响）。在今年1-8月，房地产投资增长率同比降至13.2%，而1-7月为13.7%。
房地产市场放缓是中国目前面临最大的宏观经济风险之一。目前的形势与2012下半年有类似之处，但是经济影响可能会更严重。2012年的供大于求是区域性的，而今年是全国性的问题。如果宏观政策基本维持不变，这一轮房地产市场的调整周期可能会比过去更长。
但是我们认为，基本面因素和房地产政策调整将会使房价避免崩盘。目前看来，此次房地产调整依然是温和的调整。