十一长假笔者“回”了一次澳大利亚，让我见证了国人财富外流的之惊人——大洋彼岸不再仅仅购买奶粉和营养品了，虽然国人在一个十一假期里已经把澳大利亚悉尼和墨尔本的所有高级奶粉和营养品几乎一扫而光。中国人民对房子的热爱已经伴随着我们无穷无尽的人民币一同走出了国门。
买泡沫还是要“白送”
在海外置业本已经不是什么新鲜事。但这曾经是大机构、大企业，或者是大老板的故事。而在新增货币的推拥下，今天国内的中产阶级都已经开始在海外买房了。这是一个既有趣又可怕的现实，而在这个新潮流中有机会也有陷阱。
要买房的首先是一群在国内挖金成功准备移民国外的客群，他们的需求是显而易见的。再就是一群送孩子出国留学的中高级客群，他们希望最终让下一代得到海外身份。而如今，在海外置业的客群已经发展到不图在国外就业、生活、移民，但也要买房子。他们坦承，自己不可能也不喜欢在较为孤独的国外长期生活，但在美丽文明的海外名城里度过两三个月的优质时光是一个很好的购房理由。
在类似逻辑的背后隐含着中国新增货币过高，中国房价泡沫巨大，中国货币和人口出国越发简单，全球化的生活新理念等多个大趋势。
近期人民币突然转向贬值是上述大趋势难以持续的一个非常明显的标志。
而在这种环境下，国人分散资产配置的需求是合理的。中国黑洞似的资产泡沫正在夜以继日的增长。越发疲软的经济和越发疯狂的资产价格让任何理性的投资者都会开始走出这个体系，想要看看外面的世界。
一出国门，我们首先会发现在绝大部分西方发达国家里，几乎所有的产品都比中国质高而价低。包括手机、汽车、食品和营养药等。而最终大家会发现新世界国家的房子比起泡沫高企的国内房价而言简直是“白送”。
同时，西方发达国家对所有人（包括海外投资者）的个人财产的保护和尊重也给海外置业带来了更大的优势。而且，金融政策也给予海外购房者一定支持。在澳大利亚等国海外投资者贷款买房比当地人还简单，20%首付十分常见。这样的金融杠杆与国内的各种限购和贷款限制相比优势很明显。
这样看来，国人是否应该考虑出国买房，每个人心中已经有了答案。
买别墅而非公寓
许多发达国家对国外投资者设有很多限制。例如澳大利亚就只鼓励外籍投资者购买新造的房子，无论是公寓还是别墅。这样的政策造就出了一个火爆的新公寓市场。
绝大部分国人在国内买房都是公寓。但是，在大部分新大陆世界里，人们其实很少住公寓。国人其实最需要的是自己的土地而非类似国内一般的空中楼阁。但是由于新别墅需要的土地和建筑时间太长，所以很多房屋中介都会竭力劝说国人去买海外的公寓。这可谓是一个“卑鄙”的手段。用学区房，马场景观房等理由误导大家。
首先，国外的教育资源并不像国内这么紧缺。其次，西方发达国家除了年轻的大学生外，几乎没有人愿意长久的住在公寓里。只有例如纽约市中心这样不适合人们生活的地方，大家才会拥挤在像大陆的公寓群里。
在这里，我们需要明白一点，当大家谈论房地产时，房子和地需要分开分析。房子越来越老，其价值就像汽车一样从一开始就一直在贬值。只有土地，而且是有人气、有用途、有价值的土地才会随着经济发展和货币增加而增值。
国人已经习惯了把公寓和土地直接联系到一起，这在国外是个致命的错误。所以，如果具备条件，笔者认为尽可能在海外购买有土地的别墅。
买新区还是老区
如果大家都要买新建的别墅，那么问题又来了。在新区还是老区？因为老区的土地和房子都已基本饱和，很少有空地或者愿意拆掉老房子建新房子的机会。那么大家只能一起去买新开发的区域。这就需要我们考虑土地或者地产价值的本质了。在国内我们已经看到了一个个无人居住和生活的鬼城。在海外，中国的投资者们也正在打造着一个个这样的“新城”。
在某些海外城市新开发的别墅区里，很多中国投资者买了土地，建了房子，但是很少住在那里。这种普遍的现象直接造成原本应该熙熙攘攘的居民区因为当地常住人口太少而导致周边的商业发展缓慢，周围的服务设施不健全。同样也无法吸引当地人来此居住。如此看来，一个没有当地人居住，外地人又不常来的社区价值又何在呢？
如果投资者们只能购买到新区的土地和新别墅，那么我们也应该尽量购买质量较高，当地人占多数，价格较高的地段。在高效率，高度透明的西方发达国家，高价格一般情况下都可以代表高质量。
最后一句忠告：如果您但凡会几句英文，请远离当地的中国中介，就像你我在国内走路时远离街上发传单的他们一样。否则，大家又会远渡重洋的走入另一个我们自己制造的泡沫中。
（作者系中海外钜融资产管理有限公司总裁兼投资总监。微信公众号：债券乔嘉）