福建莆田欧氏三兄弟的创业史可谓光耀门楣。
老大创办的欧氏集团多元投资风生水起，老二欧宗荣创办的正荣地产（06158.HK）和老三欧宗洪创立的融信集团（03301.HK）双双跻身地产销售千亿行列。
其中，欧宗洪执掌的融信中国，仅用三年时间就完成了从百亿级到千亿级的跃升，速度之快令人咋舌。
但仔细分析其成长史，高价格拿地、高负债经营一路相伴，彰显了这家激进的房企快速做大规模的野心。
进入2019 年，融信主动降速，力求优化财务报表，实现“有质量的增长”。但在融资成本高企，房地产调控政策密集出台的背景下，融信的这一目标能实现吗?
拿地后遗症
2018 年，融信中国报告期内实现合约销售1218.84 亿元，同比增加73.35% ；而这一数字在2015 年还只有119.17 亿元。
这背后，伴随着对土地的大规模储备。在地王频出的2016 年，融信因拿下“上海静安地王”在江湖中名声鹊起。
该年8 月17 日，上海静安（原闸北）中兴社区的一幅住宅地块进入挂牌阶段，起拍价46 亿，吸引了18 家企业前来竞拍。
最终融信以110.1 亿的总价击败17 家各路土豪，以10 万/ 平米的名义楼板价，14.3 万/ 平米的可售面积楼板价，139% 的溢价率，创下中国土地成交史上最贵地王纪录，未来项目售价毫无疑问将超过15万/ 平米。
一战成名后，融信并没有停下扩张脚步。2017年，融信新收购地块78 块，总建筑面积达1481.5万平米。
然而，这两年高调拿下的地王，却迟迟不能贡献正向的销售额。有报道显示，2016 年融信拍下的上海静安区中兴社区地王，至今仍面临解套难的问题，项目发展近乎停滞。
南京仙林湖地块历时两年多建设，已有案名的融信世纪东方项目，曾宣传将于今年3 月开盘。但据房产中介表示，该楼盘开盘时间已延期至4 月中下旬或5 月。
大手笔拿地，加大了终端销售成本，于此同时，土地开发沉淀了过多资金，在以快字著称的房企竞争中，融信的去化效率也处于末位。
据统计，存货周转率和资产周转率双项指标均低于均值的企业，仅有融信和泰禾两家闽系房企。其中，融信的存货周转率为23%，资产周转率仅为18%。
在盈利能力方面，2016 年高调拿地， 导致2017 年其销售毛利率大幅下降至16.56% ；2018 年回升至23.47%，但与规模相近的房企相比，仍不占优势。
面对2018 年融资成本上涨，以及调控收紧，曾经的“地王收割机”显得极为谨慎。2018 年融信中国新增拿地显著下降，全年新增土储478 万平方米，同比大幅下降68% ；拿地总价191 亿元，同比大幅下降73%。2019 年计划拿地也相对不多，预计土地购置金仅200 亿元。
值得注意的是，2018年融信获取的24幅地块中，23 幅全为合作开发的方式，新增土地储备权益建面占比仅为41%，相比2017 全年继续下降了9 个百分点。过多依靠合作开发，也将为公司盈利能力埋下隐患。
高成本融资
进入千亿俱乐部后，欧宗洪更加注重企业生命质量。
在2018 年的业绩发布会上，欧宗洪认为只有先降成本，后续发展才会更安全。在回答投资者提问时表示，“降负债率是每个企业的问题，我们今年会特别关注。降负债率与规模增长平衡确实是一个问题”。
欧宗洪表示，为后续发展更健康，今年公司将会更关注把各项成本包括融资成本等降低。融信执行董事张立新透露，融信总借款数为625 亿元，一年内到期的债务248 亿，而融信集团截至2018 年底现金仅有249.96 亿元，刚好与一年内到期债务相持平。
今年融信的短债规模248 亿元，与往年差不多。欧宗洪目标是2019 年底将短债控制在80 亿左右，净负债率降到70%-90%，3 年内降到合理水平。“有的企业今年解决规模，再解决利率和债、期权等问题，而我们是今年先解决债和期权、公司内部管理等问题。”
梳理融信近两年的融资手段，其实正是通过借新还旧，多发长债来优化财务指标。
据克尔瑞统计，2018 年融信中国积极融资，在境外累计完成了10 亿美元的优先票据发行；在境内完成了13 亿资产支持证券，和20 亿住房租赁专项公司债券发行。
此外融信还于2018 年6 月通过增发配股，以每股10.62 港元的配售价格配售1.035 亿股，募集资金约11 亿港元。
单从融资成本来看，其发债利率基本都超过10%。2018 年12 月19 日，融信中国发行2 亿美元优先票据，年利率11.5%。2019 年2 月19 日，融信中国发行2.07 亿美元优先票据，年利率11.25% ；2 月26 日，融信中国发行3 亿美元优先票据，年利率10.5%。
今年4 月18 日，融信中国发布公告称，成功发行2 亿美元、票息8.75%，年期3.5 年的优先票据。该笔票据为融信中国上市以来发行的年期最长、利率最低的美元优先票据。
但8.75% 的利率并不低，同期发美元债的融创利率为7.875%，旭辉为6.55%，雅居乐为6.7%，近期整体房地产行业境外融资成本仅在6%-8% 之间。
在销售端，以“稳”为2019 主基调的融信开始减速。6 月3 日，融信发布的5 月末数据显示，该集团5 月实现总合约销售额约110.88 亿元，同比下降约9.18%。
1-5 月，融信中国实现总合约销售额466.48亿元，同比增长仅4.29% ；总合约建筑面积约为249.38 万平方米，同比增长约19.67% ；但平均售价约为每平方米1.87 万元，同比减少12.85%。
在销售增速下降的情况下，销售均价也在下滑，一贯以高品质著称的融信，如何保证盈利能力？高频率高利率融资的情况下，如何保证负债水平的下降？
至少目前，这些问题仍旧困扰着这家千亿黑马房企。