万业企业，一家在证监会行业分 类里被归为房地产业的公司，2021 年 的股价却没有陪着各房企“躺平”，反 而从 3 月的低点至今翻了两倍。
自 2020 年旗下凯世通获得多个不 同类型的 12 英寸低能大束流离子注入 机和高能离子注入机订单后，万业企 业布局多年的离子注入机业务终于开 始给企业带来真金白银。
近两年来，许多上市公司纷纷剥 离地产业务争当“弄潮儿”，比如奥园 美谷在剥离地产后转型医美，广宇发 展拟剥离房地产业务转型新能源。除 了实现转型目的外，更重要的是房地 产业务保留体内会直接影响上市公司 的融资能力，让上市平台的优势荡然 无存。
但是如果像其他企业一样剥离， 仅仅依靠上半年营收 3500 万的设备 业务很难支撑万业企业的百亿市值， 如果继续从事房地产开发，又会影响 企业的融资能力。占据总营收 95% 的 地产业务是否会成为万业企业转型的 障碍？
缩水的房地产业务
把房地产业务大本营放在长三角 地区的万业企业，自 2015 年之后，一 直在收缩自己的这块业务。
截至 2021 上半年，万业企业只有 上海宝山 B2 的项目在建设开发中，这 个项目是宝山紫辰苑项目二期一点剩下的尾巴，整个紫辰院项目绝大部分 都已经竣工完成验收，并且 93% 的面 积都已经销售出去了。按照剩下约 3.22 万平的可售面积，以及 5 万 / 平的价 格来看，大概价值 16 亿。另外，万业 企业还有位于上海梦立方的约 98 个车位、位于苏州湖墅金典 的 780 个车位还没有销售 完毕，这些车位价值约 1 亿。
现在万业企业所剩 无多的一些房产项目加 起来也就 17 亿，与之前每 年动辄二三十亿的销售额比起 来少了大半。与此同时万业企业的“存 货”项目也从 2013 年高点时的 66.34 亿元，降至 2021 年 9 月 30 日的 6.77 亿元，缩水了 90%。
而这些逐年减少的项目，也给万 业企业带来了丰沛的现金。从 2014- 2020 年，万业企业累计经营性现金净 流入达 67 亿。
从账面表现来看，截至 2021 年 9 月 30 日，万业企业剔除预收款后的资 产负债率和现金短债比这两项指标分 别为 9% 和 33 倍，债务情况远远好于 房企的平均水平。
要知道房企三条红线中对剔除预 收款的资产负债率的要求是不得大于 70%，现金短债比不得小于 1 倍。单 从指标来看，万业企业可以说是“最 不像房企”的房企了。
随着房地产业务逐渐缩水，资金 链更安全了，万业企业得以轻装上阵。 其在 2018 年收购凯世通及 Compart Systems，完成在半导体设备和材料领 域的战略布局。
不过自收购之后，标的并没有 立即带来收益。2018-2020 年，万业企业分别实现 营收 26.79 亿元、18.96 亿 元、9.31 亿 元， 年 平均下滑 18% ；实现净 利润 9.73 亿元、5.74 亿 元、2.95 亿元，年平均下 滑 44%。在这期间收购来的凯 世通 2018 年实现营业收入 1.08 亿元、 净利润 1209 万元 ；2019 年实现营业 收入 8090 万元、净利润 -300 万元， 营收净利润双双下滑。
可见万业企业通过收购转型半导 体的初期，并没有带来更好的营收增 长点，甚至拖累了自身业绩。
直到 2021 上半年，收购回来的离 子注入机业务才开始创造收入。2021 上半年，万业企业首台低能大束流离 子注入机在国内一家 12 英寸主流代工 厂完成设备验证工作并确认收入。公 司离子注入机运营主体凯世通 2021 上 半年实现营收 3502 万元，实现净利润 201 万元，扭亏为盈。
万业企业的毛利率也顺利达到 A 股半导体设备板块上市公司平均水平。 从 2019 年报数据来看，万业企业专业设备业务毛利率为 16.69%，相比 2018 年 的 27.81% 下 降 11 个 百 分 点， 到 2021 上半年已增至 50%。
地产业务收缩，离子注入机初起 步，万业企业可以说是已经走出黎明 前的最后一片黑暗了，即使当下仍存 的地产业务限制了上市公司通过二级 市场融资的能力，但是账面上货币资 金加上交易性金融资产达 35 亿元， 足以支持后续研发市场拓展甚至是再 并购。
万业企业的平台路
在国内半导体市场，离子注入机 的国产替代率不到 2%，远远低于像清 洗设备 10%-20% 的国产替代率。这 也意味着离子注入机的研发难度更大、 壁垒更高，国内参与竞争的企业相对 较少，目前已经打入下游产业链的公 司主要是电科装备旗下的烁科中科信。 未来应用材料、住友重工、亚舍立、 烁科中科信将是万业企业将要面对的 竞争对手。
而作为一家房地产公司，到如今 能够与国际国内半导体设备公司同 台竞技少不了一位关键股东——浦 科投资。
浦科投资早在 2015 年就入 主万业企业，开始主导公司 战略转型。2016 年，万 业企业修订新的未来五 年战略发展规划，力争 成为“一家在国内外具 有一定竞争力、具备新兴 产业基因的上市公司”。
根据新的战略规划，万业企 业以 10 亿元自有资金认购上海半导体 装备材料产业投资基金，这个基金正 是浦科投资牵头联合国家大基金一期 一起设立的。2018年12月，公司以3.98 亿元现金收购凯世通 100% 股权，这 是万业企业转型进入半导体行业的标 志性事件。
但是作为擅长并购和投资的机构， 浦科投资也清楚的明白，仅仅依靠离 子注入机这一单一品类，就算当下 0.35 亿的收入翻 20 倍，也不过 7 亿，很难 撑起万业企业的百亿市值。
因此在浦科投资的主导下，万业 企业于 2020 年 12 月通过参股公司上 海 镨 芯（ 持 有 37.85% 股 份 ） 投资 Compart Systems 公 司，布局集成电路设备 气体传输系统精密零 部件领域。2021 上半 年，Compart Systems 相关产业已打入国内集 成 电 路 设 备 公 司 供 应 链。 2021 上半年上海镨芯实现营收 4.43 亿元，归母净利润 5613 万元，实 力强劲。
对于浦科投资来说，万业企业作 为一家资金充沛的上市公司，在装入 其他资产方面有天然的优势，而后者 也有增厚主业利润的需求。所以未来 万业企业的看点可能远不止当下的离 子注入机和气体传输系统零部件业务， 成为半导体设备和材料平台型公司或 将成为它的远期目标。