作为经济冷暖晴雨表的商业地产，为何与住宅地产冰火两重天？
商业地产至今都未能从“惨淡”中抽身。空置率增加、租金下降，即使是北京CBD地区也遭遇窘境。
北京高力国际咨询与研究部数据显示：2009年二季度北京CBD平均租金价格近140元/平方米/月，较去年同期下降39%。而在中高端购物中心首层租金环比下降4.3%的同时，空置率小幅上涨了0.46%。
相比之下，住宅市场却异常火爆。2009年北京住宅市场的平均交易价格6月比1月上涨了27%，但是销售面积同比上升147.23%。
其实，就在2009年初，住宅地产还在紧锣密鼓地对抗寒冬——当时，诸多开发商纷纷看好商业地产。仅半年时间过去，两大市场大有乾坤扭转之势。
作为经济冷暖晴雨表的商业地产，为何与住宅地产冰火两重天？商业地产抄底的时机是否已经到来？其命运有何走向？而复苏最终又需要谁来救赎？
合理“惨淡”
商业地产在上半年的表现其实是在一个合理的范围之内。
“从一线城市到三线城市商业地产的失衡程度来看，一线城市相对要好、二线城市次之、三线城市更高。虽说不能一概而论，但是的确有这种趋势。”戴德梁行（D T Z）商业地产部董事张家鹏说道。
但张家鹏坚持认为，出现这样的反差并不代表商业地产的整体消极。
首先，商业地产的租金并不是全面下滑，而是呈现两极化现象。城市中心区域租金稳定，有些物业租金还是上涨的。然而外围商业地产租金相对要低，从整体上拉低了平均租金。
其次，目前市场现状基本是新增楼盘引发的空置率上升。尽管这两年很多知名消费品品牌的连锁、专卖店开店的速度一直在增加，但是其增速仍不及商业地产。同时，由于这些品牌选择外围区域的动力不大，造成了外围楼盘空置率的提升。而北京CBD区域的空置主要是受到几个销售产权项目的“拖累”。此外，在金融危机后，销售难度加大，也拉低了平均水平。
其三，住宅市场是“政策市”，加上大众的刚性需求，使得住宅市场容易过热，而商业地产是一个相对理性的小众市场，在政策上不会有什么猛药。客观上形成的结果就是，住宅市场可以借助政策实现飞跃，而商业地产却不会。
换言之，商业地产在上半年的表现其实是在一个合理的范围之内。中坤集团董事长黄怒波非常认同这一观点，“倒挂只是暂时的情况。”
在黄怒波看来，国家在2007年为了抑制经济过热，在政策上对地产进行了限制，其中，对待商业地产的条款较之住宅要更加严格。其结果是商业地产增速慢了下来，只是，住宅市场一方面是有刚性需求作保障，另一方面是大众投资的主渠道之一，所以住宅形势要好于商业地产。
而始于2008年9月底的一系列楼市提振政策又将住宅市场从“严冬”拉到了“初夏”，但商业地产的恢复速度远没有住宅地产那样快，而是需要时间来消化。
商业地产投资门槛高
商业地产不是大众投资的主要渠道，其恢复过程也相对要慢。
“商业地产与经济走势相统一，因此，经济走势是影响其恢复进程的最基础因素。”中原地产投资顾问部总经理张坤昱说道。
普遍的观点是，写字楼租售状况的好坏取决于企业的发展，商铺则取决于商家的实力与消费者的购买力。当下，全球经济有回暖态势，但远未振作，所以商业地产的存量消化还有待企业与个人需求的上升。
这就牵扯到影响商业地产恢复的第二大因素：供需关系。
从开发商的角度来看，商业地产是需要“养”的——由于商业地产的投入大、开发时间长，开发商的回报周期也相对漫长。供给与需求总是一个在前一个在后，开发商必然着手长期的规划。
中原地产曾做过统计，仅北京已经有500万平方米左右的高端优质物业，每年新增供给还有50多万平方米。然而，现有的已经出现20%—30%的空置率，租金较去年同期也下降了10%—15%。以上数字都显示出供给速度已远超需求速度。尤其是始于2007年底的地产抑制政策改变方向之后，受到打压的商业地产再次爆发。
对于这种爆发，张坤昱解释，“住宅发展到一定阶段后，人们势必会产生对周边配套设施的需求。在某种意义上看，这也是产业升级，因此量的爆发很正常。”
由于国内的投资渠道较少，在社会福利条件不完备的情况下，人们会优先选择不动产进行投资，其中门槛最低的便是住宅。而商业地产投资额度大、投资需讲求多项商业原则、经营上需要专业人员，因此，它的壁垒比住宅高很多，风险更大。
客观上带来的结果是，商业地产要获得零散但数额众多的个人或中小投资者的追捧，条件太苛刻，因此，不能成为大众投资的主要渠道，其恢复过程也相对要慢。所以，张家鹏说，“即使商业地产是很好的投资渠道，长期来看也不会成为大众化的投资对象。”
外资活跃度是关键
一旦外资进入，中国潜力巨大的商业地产会是他们的首选。
2009年6月、8月，作为中国国有大型投资公司，中投先后投资了澳大利亚与英国的商业地产，9月又有意进入美国商业地产市场，外界认为中投意在抄底海外商业地产。于是，对于中国久未脱离苦海的商业地产也多了几分猜测：是不是抄底的时机到了？
“我并不认为现在是抄底中国商业地产的机会，因为抄底非常难。”张家鹏指出，以北京为例，开发商即使出手，也不会看好当前空置率相对较高的外围商业地产；而市中心的项目卖少租多，想出手的项目也往往由于价钱谈不拢而不能成交。加之现在的住宅市场上有更多的盈利机会，开发商一般不会花大力气投资风险较大的商业地产。
黄怒波认为，“中国商业地产的黄金时期在下一个十年就会到来。”这与中国城市化速度有关。
而世茂集团董事长许荣茂也坦言，“现在是进入商业地产的一个好机会，所以我们对商业地产比较积极。”
安邦咨询房地产分析师苏晶认为，“商业地产的恢复情况关键是看外资的活跃度。”
实际上，从国外地产形势来看，尽管商业地产的保值增值性更强，但是经济危机后最先恢复的也是由于刚性需求而带动的住宅市场。这一点与国内并无二致。
不同的是，英美的商业地产已经采取了比较成熟的发展模式，比如，开发商建好商业地产项目之后多半是持有物业，靠后期稳定的现金流保障收入，这样的好处是随时都有资金回流，经营稳定，从而有利于增强商业地产抵抗风险的能力。
但是中国很多的商业地产开发商倾向于出售，一方面是想迅速套现，另一方面也是缺乏专业的管理人员。其后果是商业项目的规划性不强，反倒不会给项目加分。
“要达到2007年那样的高速增长还要再过一两年后。”这是张家鹏对目前市场的判断。而苏晶则建议中国政府最应该做的是，“引导企业借鉴国外成熟的发展模式，而不是在细节上对市场干预。”