“拐点是趋势的彻底变化，现在不叫拐点，而是一个波动点，是市场阶段性的正常调整。”
四个月的高歌之后，住宅地产终于出现负面状况——2009年7、8月，住宅市场价涨量跌，接下来的价量齐跌则让“金九银十”不现。
舆论很自然地将住宅市场这段狂飙之后的下滑看作转折点，甚至有观点认为，在非理性的“地产天价”集中爆发之后，“拐点”也许会再次来临。
面对“今后几个月住宅市场的走势如何”的提问，华润置地（北京）股份有限公司董事、总经理陈鹰认为“拐点”之说过于武断：“三个月、六个月的短期走势，只能表明未来涨跌的可能性各为50%。用这种短期走势判断大势，一来不准确，二来没有意义。”作为华润置地北京公司的负责人，陈鹰坦言更惯于思考五年、八年之后的地产形势。
对于类似华润置地这样总资产超过700亿港元的大型央企子公司，他们要做的始终是一如既往地发展，不与舆论较劲。
一面是喊“拐”声沸沸扬扬，一面是开发商放眼长期的心平气和，消费者与开发商两者，谁的态度可以解释“价量齐跌”背后的原因？这会不会是另一个隐形“拐点”的开始？住宅市场的未来将走向何方？
高位已经过去
谢国忠的判断是，“什么时间再有价量的高位回升，还要看什么时候政策再放开”。
“（天价地频出之后）市场肯定会出现量、价的调整，这是个很好的信号。”对于目前量价齐跌，陈鹰解释道：前段时间整体价格上涨太快，导致消费者购房决心开始犹豫，而量的下跌说明市场的承受力降下来了，开发商也应该不会再一路加价了。
国家发展改革委、国家统计局新近公布数据：7月全国70个大中城市房屋销售价格环比上涨0.9%的同时，销售面积环比下滑了近20%。8月延续了价涨量跌的趋势。而之后，9月第三周，北京商品住宅期房签约跌破日均300套，创今年3月以来新低。
而正略钧策管理咨询合伙人薛迥文则把第三季度出现的一线城市住宅地产市场价量双降归结为市场供需、消费心理博弈等原因。因此，购买力在一二季度集中释放后呈现的阶段性减少属于正常现象。从消费心理预期观察，消费者或投资者的预期正在发生改变，主要是因为国家宏观政策和行业政策的变动，如二手房信贷政策趋严等发出了引导信号、针对房地产的宽松货币环境逐步紧缩、股市持续单边上扬趋势的终结、经济筑底时间可能加长、通胀及加息周期可能延后等，这些判断都导致了市场的观望情绪。
对此，独立经济学家、玫瑰石顾问公司董事谢国忠的判断是，“高位已经过去了。”至于什么时间再有价量的高位回升，还要看“什么时候政策再放开”。
这次是波动点
相比2007年大调整，此次仅是趋势维持过程中的微调。
的确，中国房地产市场是一个典型的“政策市”，这一点，在2007—2009年中国房地产形势变局上表现得淋漓尽致。
2007年9月，住宅市场也曾经出现过短暂的价涨量跌。但是，当时的环境与今天大不相同。薛迥文将其比作是“强弩之末”，是大调整发生前的“回光返照”。
当年9月开始，国家为了抑制房地产市场过热，频繁出台了打击囤地、提高二套房首付、收紧信贷等一系列措施。11月，万科董事局主席王石抛出“拐点论”，认为需求已经开始有所萎缩，人们买房的心理也趋于理性，建议买房自住的家庭可以“三、四年后再买房”。
此后，中国住宅地产在价格和销售量上攀爬了半年多，艰难支撑过北京奥运会，之后终于在2009年初像坐滑梯一样一路下滑。然而，转机就出现在金融危机爆发之后。为了提振经济，国家一改一年前对房地产的压制政策，转而采取下调金融机构人民币存贷款基准利率、扩大住房贷款利率下浮幅度、首付调为两成、个人首次购买90平米以下普通住房契税调到1％等措施。
随着政策滞后效应的逐步显现，2009年3月开始，住宅地产一路上扬，直到出现7月的价涨量跌。
薛迥文分析道，“2009年一季度的上涨首先是政策刺激，继而是刚性需求的拉动，二季度则是由宽松的信贷环境以及通胀预期下资产重估浪潮刺激的投资性需求拉动。7月出现的转折是在政策呵护和金融环境催生的反弹过度后，市场需求和政策的‘适当修正’。”
相比2007年大调整，此次仅是趋势维持过程中的微调。因此，薛迥文并不赞同“拐点”的说法。
陈鹰也持同样的看法，“拐点是趋势的彻底变化，现在不叫拐点，而是一个波动点，是市场阶段性的正常调整。以北京市场为例，房价涨幅会慢下来，但是降价的可能性不大。”
警惕快速扩张
中国房地产企业将再一次进入高速扩张时期，又将面对同样的问题：高负债率、不可持续的经营模式……
尽管不是拐点，但是“速度太快也是要小心的事情。”陈鹰认为对于开发商来说一定要稳健经营。
因此，他的工作重点也放在了推动华润置地“住宅开发＋持有物业＋增殖服务”的新战略上。
陈鹰将中国经济走势看作是判断房地产形势的基础。“作为一个高速发展中的国家，中国楼市可能会波动，但是中长期看都是乐观的。”也就是说，“关键是看企业能够稳健地发展，胜利在望的时候不能因为流血过多（资金链出问题）而牺牲。”
事实如此，房地产可以直接刺激国民经济，而眼下中国政府最希望的也是市场的平稳发展，出现拐点和爆发点的可能性都非常小。
“对当前房地产市场形势可以用两句话来概括：一是要维护楼市的回暖态势，另外一句是要防止房价的涨价蔓延。”中国房地产业协会副会长兼秘书长朱中一曾公开表示。
尽管价、量出现一些波动，但目前仍是房地产企业的快速扩张时期，而非住宅地产的市场拐点，因为其他指标比如新开工面积、企业投资资金和房地产开发投资的比例等方面，都显示着上升趋势。中金公司《2009年1—8月全国房地产数据点评》显示：1—8月，房地产投资增速14.7%，其中住宅投资增速10.9%；在建面积同比增长13.5%，新开工面积下降9.1%，降幅收窄3.2个百分点；开发资金来源3.37万亿，同比增长34.2%。
同时，由于个人贷款和预售房款的回笼加速、银行信贷的宽松，开发商手中有了充裕的资金。另一方面，从9月至年底，是房地产业密集融资高峰期，有30余家房地产企业正在进行A股或H股的上市计划。如果这批房企I P O成功，募集资金的总规模将超过1000亿元。
地产商手中资金的增加，无论最后转化为新的投资和供给，还是转化为开发商“扛”价能力，都有利于防止出现2007年那样的大起大落。但是，未来在某种契机下，如果房地产出现新一轮上涨，这些资金又将推动地产再一次进入高速扩张时期，此后可能又将面对同样的问题：高负债率、不可持续的经营模式……