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冯仑:最大的限制是自己

文|本刊记者 罗影 图|本刊记者 梁海松 日期: 2011-05-05 浏览次数: 3812

  3月30日晚,万通地产(600246)召开董事会,创始人冯仑宣布正式隐退,原万通地产总经理许立担任新一届董事会董事长。同时,有两位新人加入董事会:万通控股副总经理郑沂、贝塔咨询工作室合伙人杜丽虹。

  而就在几个小时前,冯仑刚刚在北京前门23号主持了万通控股历史上首次投资者年会。在会上,冯仑宣布,将万通地产的母公司万通实业更名为万通控股。

  两字之差,万通从一家实业公司变身为投资公司。

  再回头来看看郑沂和杜丽虹的背景:前者曾先后在嘉实基金和联想控股工作,具有金融专业背景;后者则是清华大学博士,潜心研究地产的商业模式。看来,万通是下定决心要在金融和投资上突破一把了。

  然而,这并不是一个房地产业的春天。从去年的“国十条”算起,一年来地产商们几乎没有听到过什么“好”消息,充斥耳窝的全部是限制性调控政策的频频出台。北京非凡博治投资管理公司总裁蔡廷如对《英才》记者坦言,对地产商们来说,现在到了必须寻找“出路”的时候了:“尤其是等到经济适用房、保障房政策完善起来之后,像万科、万通这样的企业,利润空间都会被大大压缩,日子肯定不好过。”

  所以,不论采取何种措施,地产商们现在就得开始思考下一步的出路。

  在这样的时刻,万通这样一家有着20年历史的房地产企业,对市场和未来有着怎样的思考?

  冯仑不喜欢讨论眼下的热门话题。一方面,他觉得只谈眼前的事情没有多大意义,“过去8年,政府出台了40份文件调控房地产市场。如果我们总跟着短期政策来安排业务架构,不可能活到今天”;另一方面,他喜欢“别人看不明白我”的这种感觉:“万通总是站在未来安排今天。我们从五年后的角度安排今天的业务,很多人可能看不懂。”

  争上游

  从“实业”变身“控股”这件事,确实是5年前就开始构思了。

  2006年,万通实业重组一部分业务到A股上市,此后,董事会就开始不断地讨论公司的定位问题。

  冯仑发现,全球房地产的赚钱路径正逐渐向三种模式演变:要么往下游做,靠造房子、卖房子挣钱,变成制造业;要么往中游做,开发物业然后持有,靠运营和物业增值来赚钱;要么往上游做,把不动产和投资物业整合成金融产品,再进行金融产品意义上的销售。

  对于这三种类型的房地产企业,资本市场给出的估值各有不同。据冯仑的经验,“类制造”型的地产企业,一般能有5-7倍的PE估值;而“类金融”型的,最高能达到15-20倍。因此,他的决定显而易见:往上游去。

  向金融靠拢并不只有理论的单一支持,万通还有其他的准备。至少在融资、运营方面,冯仑有着大把的经验与实践。

  早在2003年,冯仑就提出,万通要进入商用不动产领域,学习美国模式。美国模式的特点是:专业分工细致,每个环节通过完成各自的任务获取利润,是一条横向价值链,其真正的主导是房地产信托基金(REITS)和投资商,开发商、建筑商、中介商以及其他环节都成了围绕资本的配套环节。

  通常情况下,美国的房地产资金只有15%来自银行,其余主要是社会资金,其中退休基金和不动产基金大约各占一半。

  在中国学习美国模式,一个最大的问题是:如何打通融资渠道?商业地产开发是资本密集型,在尚未开放REITS的中国,依靠银行这样单一的融资渠道,必然不能满足对物业的长期持有及运营需求。目前内地大多数商业地产企业只能通过“以售养租”的方式来平衡现金流。而在专家眼中,这不能被称作真正的商业地产。

  不过,在冯仑看来,政策和法律并不是最大的限制,真正的限制其实在于地产商自己,“现在国内做商用不动产的方法比较简单,就是以销售为主,因为大家在租赁市场的能力是不够的。租金回报低是一个普遍问题,要做REITS,净租金回报要做到6%以上,国内很少企业可以做到。另外的问题是租期太短,做成REITS后是要放到资本市场上去卖的,市场要看商业预期,不可能说租期只有半年、一年,那怎么卖?在这种情况下,放开REITS你也做不了。”

  在商用不动产的租赁能力方面,冯仑给自己打85分,“在北京的服务公寓中,我们的出租率和租金一直是排第一的。”

  租金、租客、租约,这三者怎么配合,看起来是商业地产的基本课题,但其中大有学问。很多地产商不能很好的控制三者的比例。

  “万通有一个好老师——香港置地,我们合作十年了,整个团队去香港培训过,学到了很多专业本领。”

  在高度成熟的美国市场,万通在纽约世贸中心重建大楼里租下了最高的5层,兴建“中国中心”,“这件事也做了将近7年,主要的工作就是谈租约。我看过的合同加起来有一尺高,合同中事无巨细。”这样的经历让冯仑对自己的专业能力颇为自信。

  此外,万通的财务状况也被专家评价为“适合做商用不动产”。有业内人士做过粗略测算:投资物业在总资产中的占比每提高10个百分点,企业的现金回流速度就慢10%,就会导致开发物业的销售增速下降30%。所以,投资物业的比重越高,就要求企业的财务越保守。而万通旗下所有公司的负债率都不到10%,在业界绝对算得上低。“我宁愿不扩张,也不会靠增加负债来追求规模。如果我现在把财务条件做坏了,即使等到有一天资本市场开放了,万通也融不到资了。”

  目前,万通控股大约有三分之一的资产在不动产,三分之二在住宅。冯仑坦言,万通的目标,是做“中国的凯德置地”,“简单地说,就是把直接投资和资产管理相结合,把传统开发运营能力和金融能力相结合了。”

  厚朴基金董事长方风雷是冯仑的好友,对于万通学习凯德的路径,他表达了充分的肯定:中国目前最需要的不是低水平的开发公司,而是像凯德这样的“类金融”地产企业,一家不够,十家也不嫌多。

  有冲动不疯狂

  对于“没有REITS,如何平衡现金流”的问题,冯仑一点儿也不担心:“我们一向强调中期持有,从来不讲长期持有。什么叫中期持有?在租金、租约、租客最好、资本市场最理想的状态,我就卖掉一些。这样的机会大概7-9年会出现一次。美国很多成熟的商用不动产公司都是这样做的。比如有的公司有几百栋写字楼,碰到周期好的时候就卖掉几栋,遇到低点再买入。”

  对于“低买高卖”,正略钧策管理咨询合伙人薛迥文也表示,这是很适合商业地产的一种波段操作,“国外和香港的很多商业地产商经常会这么做。”

  况且,冯仑认为这个市场一点儿也不缺钱,“别的不说,光是允许保险资金的5%进入房地产市场,就是4300多亿人民币。”

  当然,在这些钱面前,并非人人平等的。“有些人总追着钱走,但钱总追着另一些人走。我一直在琢磨这个事儿:怎么让钱来找我?什么样的钱会对我们的公司表示敬意?”

  冯仑琢磨出的结论是,要做“三好学生”:眼光好、手艺好、良心好。“有眼光、能集中精力专心致志做事情、又有诚信,别人能挣10%的利润,我能挣20%,那自然有一堆钱来找我。”

  最近,来找冯仑的钱越来越多。就在接受《英才》记者采访前,冯仑刚刚接到一个电话,有人主动要拿钱来,跟万通一起做一个项目,万通只要提供管理和服务。

  “什么叫成功?能让钱跟着你走,你就成功了,如果做不到这一点,规模多大都不叫成功。”

  当然,对于企业发展来说,钱可能永远不够花。“那我还有一个最简单的平衡资金的方法,管理好自己欲望就行了,”冯仑笑道:“假使口袋里只有10元钱,我把欲望控制在8元,不就够了。”随即,他正色道:“这不是开玩笑,作为一个领导者,重要职责之一就是控制住企业发展的节奏,有多少钱做多大事,按照自己心脏的承受能力来决定跑步速度,跑快了心脏肯定受不了。”

  在冯仑眼中,企业家最好的境界是:坚持理想,顺便赚钱。他经常跟柳传志、马云探讨“钱以外的事情”。“我追求理想,顺便赚钱,在对待钱的问题上,我有冲动,但不疯狂。赚钱很疯狂的人也会成功,但可能不从容。”

  地产“实验家”

  不久前,冯仑在一个论坛上总结了目前中国房地产市场的三个特点:第一个是住宅产品去功能化;第二个是针对住宅的政策去市场化;第三个是房地产企业去住宅化。

  那么,今后万通是否会放弃住宅市场?冯仑的回答是“不会”:“上市公司万通地产会继续坚持做住宅。我认为中国的住宅市场还有5-8年的好日子。不过要调整好产品结构、区域分布和开发节奏。比如我们会重点做度假、养老等细分市场,做二三线城市。”对于万通地产,万通的目标是其商用地产部分的利润占到30%-50%,目前,这个比例大约只有20%,要达到目标,大概还需要8-10年时间。

  冯仑对房地产行业的理解跟很多人不同。比如,别人都认为土地是最稀缺的资源,买地是房地产开发中最重要的环节;而冯仑却觉得土地是无限的,“因为房地产是做空间生意的,不是做平面生意的”。

  在这点上,香港的地产发展史让冯仑受教良多。香港经验表明,一块有限的土地,首先可以向空间发展。其次,随着时间的推移、地价的上涨,旧楼可以拆掉重建,以产生更多的价值。“只要价格合适,我明天就可以把北京万通中心炸掉重建。”

  在这样的思路影响下,2009年,冯仑在哥本哈根提出“立体城市”的构想:在2平方公里土地上打造一个建筑面积达600万平米,可容纳15万人口、3万个家庭,容积率为6的“立体城市”,400米的高空可上学、种菜,在同一座大楼里住人、养猪、养牛,居民足不出户即可满足大部分工作生活上的需要。

  为了实现这个构想,冯仑还拉上了新希望集团董事长刘永好、远大集团董事长张跃、巨人网络董事长史玉柱作为合作伙伴。按照初步协议,刘永好将在现代农业技术上给予支持,张跃和史玉柱则分别提供建筑技术和网络技术。大家各取所长。

  首个“立体城市”正在成都、廊坊等地选址,总投资约530亿人民币,万通自己的投资将不少于总投资的25%,其余部分,则通过引入基金、银行、上市公司和其他财务组合来解决。

  有消息称:万通地产与平安信托此前签订的50亿元战略合作框架协议已经停止。业界纷纷猜测立体城市的项目是否会因此受到影响,但冯仑似乎一点儿也不担心:“我现在根本不着急找银行谈这个事儿,因为我们有很好的财务安排。”

  三年前,冯仑提出“以创新和变革来超越周期”。他计划在新加坡设立一个研发中心,专门研究高密度城市的有效发展模式。冯仑说,自己的工作就是“看别人看不见的地方、算别人算不清的账、做别人不做的事。”

  独家对话

  万通不够大不丢人

  《英才》:万通一向表示要“中速度发展”,在竞争如此激烈的房地产市场,你担不担心因为发展速度不够快而被淘汰?

  冯仑:我从来不担心这个问题。竞争不是你追我赶,而是比谁不死。20年的经历告诉我,没有永远的大和小、强和弱。小不等于弱,当年海南有将近2万家公司,别人挣钱并不妨碍我挣钱,他要死了我就往前挪一步,最后我发现前面的一万多家全死了,我可不就排前面了。当然我也没推他们。

  大也不代表就能持久,你看美国的AT&T、雷曼,原先的巨无霸,不也说死就死了。不论多大的企业,每一天其实都在生死存亡的底线上挣扎。要想持久地生存下去,关键看你是否足够专心、敬业、不犯错误或少犯错误、犯了错误是否能及时改正。大是结果、好是原因。我们求好,最终必然能大;你若只求大,未必能好。

  《英才》:变身为控股公司之后,万通是否会加快发展速度?

  冯仑:我从来不以速度为最终考量,结构比速度重要。7年前,我和王石做了一个中城联盟的基金,刚开始12家公司只有8000万元的规模,很多人嫌太小。可我们坚持下来了。现在这个基金已经有50亿规模了,成了中国正在运营的房地产基金里规模最大、管理最好的一个。所以说,什么事情都不要太着急,慢慢来。公司就像人一样,没过青春期就非让她生孩子,这不是摧残吗?

  房地产公司要遵循一个黄金律:销售额是净资产的两到三倍,净负债率不能高于50%、经营性净现金流应该是正的。如果我的规模和负债到了临界点,我宁愿不扩张,也不会靠增加负债来追求规模。

  《英才》:房地产行业会不会像零售行业一样,有了国美和苏宁这样的巨头,其他中小企业就没有多大的生存空间了?

  冯仑:不可能,全世界房地产市场都没有这样的情况。况且,中国市场太大了,商用不动产才刚刚开始。我从来不认为这个市场是有你没我、有我没你的。在房地产行业,除了拍地的时候,我基本感觉不到竞争。

  不够大不丢人,健康就好。我强调不争即争,我不认为有哪家公司能把我压制得喘不过气来。只要我们保持自己的健康,自己舒服就行了。

  《英才》:万通似乎很善于向别人学习,还在内部提出“学习万科好榜样”?

  冯仑:是的。在我眼里,没有对手,只有老师。我们向所有比我们做得好的企业学习。学习是我们进步的前阶。我很感谢那些比我好的公司。有学习对象是一件很好的事情。我的责任之一就是给我的团队找到更好、更强大的学习对象与合作者。

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