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房产商海外猎地

文|本刊记者 王雨佳 图|本刊记者 梁海松 日期: 2011-10-11 浏览次数: 2215

  一个纯粹的中国地产商,却斥资过亿美元在万里之外的冰岛买地,还一口气就买下了这个国家0.3%的国土。这个有关中国富豪和财政一度濒临破产边缘的欧洲岛国的新闻,聚集了各式各样的怀疑、猜测。

  故事的主人公——中坤集团董事长黄怒波选择了第一时间召开发布会,他向《英才》记者解释了个中的根本:“我凭什么去?我赚什么钱?是看到了长远战略发展空间。我在寻求生存空间和资源。”

  如今,国内的地产调控政策丝毫不见松懈,融资渠道堵塞,一个地产商为什么要拿出这么一大笔钱?中坤集团不同于大多数的地产商,其主业方向是商业地产及旅游地产。但是现在,国内的商业地产市场并非是外界想象中的蓝海,无论是万科、保利、恒大等以住宅为主业的知名开发商,还是万达、宝龙等商业地产开发商,都想在这个市场中分一杯羹。

  为了能够在激烈的竞争中生存下来,开发商们各有各的高招。万变不离其宗,包括土地、价格、环境、政策在内的各种资源,才是地产企业激烈争抢的焦点。

  商业地产泡沫

  显然,在住宅地产遭遇打压之后,商业地产的这一波高涨的行情已经引起了政府的注意。

  银监会主席刘明康近日公开表示,将加强对商业物业抵押贷款等非住房类贷款的监测。同时,有关部门则继续对商业地产和二三线城市房地产风险保持“关注和警觉”,有专家已经开始对商业地产的泡沫表示担忧。“银监会的这个态度,还是看到了商业地产的风险。”易城中国副总裁尹宝军告诉《英才》记者。

  对比数字发现:发达国家人均的商业物业面积是1.2平方米,而在中国,上海、广州等一线城市人均商业物业面积已经超过了这个数字,不少二线城市也在快速向这一数字靠近。自2010年到现在,大量分布在二线,甚至三四线城市的城市综合体项目在建或已经开业。中国购物中心产业资讯中心报告显示:到2011年底,东莞将拥有购物中心69家,建筑面积350万平方米;沈阳将拥有购物中心71个,建筑面积超过700万平方米;石家庄将拥有购物中心22家,建筑面积接近230万平方米;贵阳将拥有购物中心43家,建筑面积接近200万平方米。

  但是,很多综合体项目运营得并不成功。“三四线城市出现了太多的综合体,而当地的消费市场根本没有那么大的承受能力。”中国指数研究院研究副总监何田对《英才》记者说。实际上,一个城市商业地产的价值往往与这个城市的经济水平、特别是消费能力密切相关。中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌强调:“一个小县城建三四个城市综合体,这不是繁荣,而是乱象。”然而,“各地方政府出于各种考虑,没有整体规划,无限制的批综合体,这本身就是制造泡沫。”烟台宝龙置业公司总经理夏建兵对《英才》记者说。

  “城市综合体的商业模式一直没有创新,而且,各开发商推出的产品大同小异。”尹宝军说。如今,中国大部分城市综合体都是拷贝“万达模式”,以所谓“现金流滚资产”形式运营。其中,开发商会将除了购物中心和酒店之外的物业,包括公寓、写字楼和步行街商铺等全部销售,从而获得现金;而商业物业的租金则能给母公司提供稳定收益,同时,商业物业在资产负债表上属于优质资产,也能用于抵押。然而,“最近,大家的商场越做越小,公寓倒是越来越大,综合体里一大半都卖掉了。”夏建兵说。

  万达集团董事长王健林也不看好这一波对商业地产的投资:“我认为现在转向商业地产已经错过了最好时机。一些地产企业在当初应该主动转型的时候没有抓住机会,等调控了、限购了才开始被动转型,这会造成很多潜在问题。当然成功的几率还是有的,但我认为不会太高。”

  地产商出海

  “与政治有关的事情我不做。信不信由你,反正我信。如今的中国,旅游地产资源的竞争很激烈,所以我才要走出去找资源。”面对外国记者有关“去冰岛买军港”的质疑,黄怒波如此作答。实际上,冰岛的生意,并非黄怒波第一次“出海”。

  2007年,中坤就买了一个美国牧场。这个位于田纳西州首府纳什维尔市的牧场叫“幸运之星”,距离面积达16万英亩的肯塔基湖仅一英里。站在湖边,游客甚至能听到鱼儿吐水泡的声音。购买过程也很简单:牧场所有者无力经营,转手给黄怒波,没有太多政治波折。不久前,中坤又用5000万美元在洛杉矶的帕萨迪纳买下写字楼,作为中坤美国公司的办公楼,其中有银行贷款1000万美元。“现在中国企业有钱,银行就敢贷款给我们。所以别的竞争者出价很高,也没拿下来。”黄怒波解释道。“现在,我在美国的物业价值0.5亿—1亿美元左右,5年之后,美国经济增长,物业会升值。写字楼租出去就能还银行利息,也就不需要国内的资金支援了。”

  事实上,早在房地产业异常火爆的2005年,在卖药、卖饲料的商人都开始跻身住宅地产的时候,黄怒波就想到从地产突围。经过6年的艰苦转型,如今的中坤集团持有近80万平方米的商业物业,涵盖购物中心、写字楼、酒店以及位于中国北京、南疆、安徽,以及美国的几处旅游物业,其中包括几处世界文化遗产景区。黄怒波给自己定了宏伟的目标:未来十年成为国际领先的企业:拥有1000家企业客户,1万个VIP客户。

  提到冰岛,黄怒波已经呼之为集团的“北欧版块”,他之所以想去,最早源自大学同宿舍的冰岛同学。此外,黄怒波在美国的朋友也提到,冰岛的马非常有名。一些高阶消费者都在冰岛牧场买了马,假期去冰岛骑马。由此,黄怒波明白了冰岛的旅游价值。

  经过考察,酷爱原生态景致的黄怒波选中了冰岛东北角的一块土地,面积约300平方公里,那里的99%是原始地貌的山林,1%是人类居住的牧场,旁边有温泉。地块以北,是欧洲最大的瀑布。决定买地之后,黄怒波很快和土地所有者——几个当地农民签约,再跟当地市长签下备忘录,保证环保。目前,最后一道程序——两国政府的审批,尚在进行中。

  冰岛项目一期预计投资2亿美元,对中坤而言,冰岛的投资将是个长期的过程。黄怒波表示,该项目即便10—20年没有利润,也会坚持下去。事实上,中坤的每一个旅游项目的投资时间都在5-10年,南疆喀什的项目做了8年,直到南疆获批成为经济特区,当初的投资才有所回收。在中国,土地的增值是最大的红利。“喀什的地我坚持了很久,周围的人都说那里没前途。‘经济特区’概念出来之后,土地升值至少30倍。”黄怒波对《英才》记者说。而谈及开发冰岛土地的资金,黄怒波不认为有中国的银行会贷款给他,因此,先期的投入主要靠自有资金,但是,他并不为此而紧张。“我不需要那么多贷款,我卖掉几万平米的写字楼,两亿美元就回来了。”

  谈及未来,黄怒波的规划还是以中国为主,美国和北欧的比例都比较低。“我不认为中国很多地产企业都能出去,都能赚钱。虽然,走出去是一个趋势。”

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