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房企避“重”就“轻”

文|本刊记者 孟德阳 日期: 2012-09-02 浏览次数: 1379

  有业内人士开玩笑说,过去房地产行业的微笑曲线是倒置的,因为“开发环节在盈利的顶部,前端的金融与后端的服务在底部,银行挣的钱不如盖房子的多”。但现在,这条曲线似乎要“反过来了”。

  引进九龙仓作为第二大股东、向融创中国转让9个项目之后,绿城集团(以下简称绿城)或许终于逃离了高负债的魔掌。事后,宋卫平向媒体坦言,此次调控对绿城几乎算得上“灭顶之灾”。

  但在3年前,绿城所依靠融资不断拿地的“重资产”模式,在业内看来也是理所当然的。“在‘通胀时代’,开发商的主要利润并不来自于房产开发,而是土地增值的部分。开发房产不过是变现了土地增值,这是过去房地产开发能获得所谓‘暴利’的游戏规则。”阳光100置业集团常务副总裁范小冲告诉《英才》记者。

  然而,今年以来,房地产公司拿地的脚步似乎普遍慢了下来。从国家统计局公布的2012年1-7月全国房地产开发和销售情况统计中可以看到,尽管房屋施工面积同比增长15.3%,但土地购置面积及成交价款却分别同比下滑了24.3%和16.9%。

  单纯房地产开发是“重资产”的模式,在调控政策趋严的背景下,这种模式依赖土地增值就能盈利的时代正在成为过去,房地产公司已经意识到避“重”就“轻”或许更加现实。

  所谓“轻资产”的发展方式,不同于传统的土地储备和大量占用资金,而是更倾向于利用自己的品牌或者开发能力、强调自身的专业性、提升开发项目的价值、通过与投资方合作来开发。业内通常把委托代建当作“狭义”轻资产模式的典型。

  2011年初,原万科集团副总裁徐洪舸出走,创立里城地产顾问有限公司,主营房地产咨询与项目开发管理。不到两年时间,地产圈内人感叹“徐洪舸现在已经做得很大。”

  再来看绿城,其项目开发能力在业内一直是有口皆碑,融创中国董事局主席孙宏斌曾公开表示钦佩之情:“这么多年我一直在观察绿城,力挺绿城,因为产品实在做得太好了。并不是每个人都可以做的,需要积累需要花精力。”

  2010年,绿城房产建设管理有限公司的成立,标志着其开始涉足代建领域。花样年集团副总裁冯辉明向《英才》记者表示,绿城的代建模式如果发展成熟,是一件很“伟大的事情”,“代建费用是销售额的7%,这是一块非常大的利润,甚至比开发商赚的还多。”

  此前,绿城建设相关负责人曾向媒体表示,从公寓到别墅,根据项目的不同,绿城代建的费用大约为销售额的7%-12%。绿城将以开工、预售、预售50%、预售70%、预售80%分别为节点回笼项目资金。

  溯游而下

  “长期来看,不重视后期运营服务是没法在这个行业经营下去的。”冯辉明认为,房地产开发终究是有瓶颈的,在10—15年后,城市化的进程会走到尽头。那时的市场规模也不会像现在这么大,然而若等到四五年后再去转型可能就晚了。

  范小冲也有同感,他认为中国城市化的高速增长会在15—20年之后结束,中国的城市化率从20年前的20%达到现在的50%,15—20年后会达到60%—65%。现在城市化率每年会增长1%—1.5%,未来就没有这么快了。

  另一方面,在开发过程中,大多数房地产开发商都已经发现,现在相应配套服务还远远不能够称作完善,当下还只是“开发、盖房子”的时代,在服务领域确实有很大的发展空间,“不但现在有,未来的需求更大。而且房地产服务的模式也正在由简单的物业管理走向多样化。”

  花样年正试图建立线上与线下的联系,其旗下的深圳市彩生活服务集团有限公司(以下简称彩生活)并不直接提供社区配套服务,而是通过搭建社区服务平台,在线上和线下同时引入社区商户。

  “彩生活90%以上的业务是外接花样年开发以外社区的,这种统一品牌的社区服务就像一个入口,所有进入这个社区的商户都要通过这个入口。”冯辉明说。

  不但是住宅开发领域,服务的价值在商业地产领域更值得重视。

  近期兆泰置地宣布与中粮置地进行战略合作,正是看中后者在购物中心运营方面的丰富管理经验。而中粮方面则可借此共享收益,同时把其在招商和物业管理领域服务的优势向更专业、更系统化的方向运作。

  “经营性物业不只是需要楼漂亮、面积大,关键是要给商户创造价值,这就得靠开发商定位、规划、招商、运营以及提供服务的能力,这个对经营性物业非常重要。”范小冲表示,能不断地为商户和城市创造价值,这是开发商必须要过的一关。

  溯洄而上

  同样有巨大发展潜力的还有地产金融平台。

  众所周知,无论是商业物业或者大规模住宅的开发,在开发前以及过程中需要投入大资金。然而,眼下房地产公司融资渠道并不畅通,大小房企都在努力为获得资金开疆拓土。无论是前段时间万科海外购壳,还是绿城引入战略投资者九龙仓,在融资方式方面并无太多新意。

  有开发商称当下融资环境为“有借贷无金融”。显然这种情况并不能满足房地产公司的胃口。一位业内人士向《英才》记者表示,当前国内金融模式支持不足使得持有大量资产的房地产公司“压力很大”,若赶上行业周期性调整或经营稍有不善,便会面临巨大风险,轻者折价出售资产,重者直接告别江湖。

  尽管空间逼仄,但房地产公司并未放弃在夹缝中寻找新方向。“房地产开发在未来会趋向于金融地产或地产金融。如此一来,房地产公司的运营更具轻资产特征,其核心的能力在于整合资源。目前发达国家的房地产开发均以这种模式为主。”易居中国联席总裁丁祖昱对《英才》记者称。

  就在去年,万通地产(下简称万通)母公司由万通实业更名为万通控股,尽管创始人冯仑曾向《英才》记者坦言,更名的想法由来已久,但其背后之实则是向房地产行业上游的类金融企业模式进发。在房地产调控的背景下,这种低负债率开发模式保证了万通的安全。

  而万通在整个业务结构上也在积极提高商业地产的盈利比例,并尝试引入所谓“美国模式”,此模式的核心便是房地产信托投资基金(REITs)以及投资商。作为资产证券化的重要手段,REITs在国外被广泛应用于商业地产领域,但国内除北京正在尝试的保障房REITs外,并没有其他案例。

  “房地产金融化是一个过程,现在还刚刚起步,但是发展和开发商接受的速度都很快。”丁祖昱说,在这样的趋势下,由于资本与开发运营越发趋向各自的专业领域,运营能力一般的房地产开发公司便会面临拿不到投资的境地,进而未来房地产行业的集中度会越来越高,“3年之后前十强房企市场份额可能会达到25%,而前100强房企则可能在未来几年超过50%,这是一个趋势。”

  冯辉明则认为,房地产金融应与其服务形成互动关系,“创新的服务模式应该用金融杠杆撬动它。最后地产商即使不亲自参与组建金融平台,亦会打通多个融资渠道,比如收购壳公司。”

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