细数地产界“兄弟连”，除了执掌旭辉控股的林氏家族，福建欧氏家族三兄弟的创业经历更加令人折服。
老大创办的欧氏集团多元投资风生水起，老二欧宗荣创办的正荣地产（06158.HK）和老三欧宗洪创立的融信集团（03301.HK）双双跻身地产销售千亿行列。
今年刚满20 周岁的正荣地产首次进入千亿房企行列。根据正荣地产2018 年财报显示，其合同销售额1080.17 亿，同比增长54.0% ；实现营业收入264.53 亿元，同比增长32.3%；归母净利润21.21 亿元，同比大增50.53%。
值得注意的是，仅在一年时间内，正荣地产将其183.2% 的净负债率下降109 个百分点至74%。财务优化的速度让业内为之侧目，在整个房地产行业去杠杆的大浪潮中尤为亮眼。
但这背后，正荣却面临着成长的烦恼。
盈利能力堪忧
高速成长的过程中，正荣地产的盈利能力却令人堪忧。
根据Wind 金融数据显示，2018 年正荣地产销售净利率仅为8.44%，在和雅居乐、金科、融信、蓝光销售规模相近的企业对比中，排名垫底。与此同时，其销售毛利率，以及归母净利润规模也同样
排在末位。
中原地产研究中心统计数据显示，截至目前，共有76 家房企发布2018 年报，A 股房企平均利润上涨23%，但净利润率平均为11.9%，相比2017 年平均12.1% 有所下降。
和行业比较来看，正荣地产的净利率尚不及行业平均水平。
仔细分析，正荣地产盈利能力较弱的原因在于，融资成本上升；销售价格下降以及拿地成本增长等因素所至。
首先，融资成本不降反增。年报显示，2018 年，正荣地产的融资成本由7.4% 上升0.4 个百分点至7.8%。尽管2018 年正荣地产成功登陆港交所，自称净负债率大幅降至74%；但若将永续债计入负债范围，期净负债率在2018 年末应为98%，不过相较2017 年的274%, 这一数字已经大幅改善。
上市后，正荣的融资渠道得到了拓宽。先后发行了ABS、美元优先票据等，加上IPO 募资，全年融资约140 亿元。
此外，持有现金人民币283.69 亿元，现金对短期借贷比率改善至约1.19 倍，长短债比为0.95，已经所有改善，但仍旧不够合理，仍需进一步优化。
公司副总裁兼财务总监陈伟健在业绩发布会上表示，为改善盈利水平，“相信2019 年的融资成本能降低到2017 年7.3% 甚至更低的水平。”
其次，地价成本较高。根据财报显示，2018 年正荣地产拿地均价从2017 年的4557 元/ 平米增长至4829 元/ 平米。
而根据中指研究院数据显示，2018 年，销售金额Top50 房企拿地均价4409 元/ 平方米。正荣地产拿地成本高于Top50 房企的平均值。比较来看，雅居乐相关楼面平均地价仅为2825 元/ 平米。
拿地成本上涨的同时，销售均价却在下滑。2018年，正荣地产平均售价为16762 元/ 平方米，而2017年同期为18484 元/ 平方米。售价下滑的原因在于一线城市销售占比下降。
融资成本和拿地价格都在上涨，而销售价格却在下滑，一增一减，压缩了正荣地产的利润空间。
权益占比过低
通过“小股操盘”，迅速扩大规模，抢占高地，再提高内生增长动力，似乎成为了新晋房企快速发展的一条路径。
在正荣地产举办的2018 年业绩发布会上，公司行政总裁王本龙坦言，“去年正荣在项目合作上的比例大概是52％左右，今年估计同样维持在52％左右。”
他同时强调，“正荣从今年开始要提高拿地的权益比例，但是具体的数据可能要在2020 年甚至以后的销售数据里面才会体现出来。”
由此可见，公司已经预料到要提高权益销售占比的重要性，但目前阶段仍旧以合作开发扩大规模为主要目标。
根据数据显示，2018 年末正荣总土地储备面积为2456 万平方米，但权益比例从79% 降至53% ；其中归属于合营及联营公司的项目面积为1158 万平方米，占比达到47%，同比增长了18 个百分点。
去年，正荣地产虽然号称新增土地储备57 幅，新进13 城，拿地面积为1114 万平方米，但其权益面积只有389.25 万平米，占比仅为35%，进一步下滑，合作开发成为拿地的主要方式。
横向比较来看，新晋千亿房企中，2018 年雅居乐集团（03383.HK）新增权益土地面积为909 万平米，这一数字是正荣的2 倍之多。同期，金科新增土地权益建面1316 万平方米，是正荣的3.3 倍。
根据观点研究院发布的最新数据显示，2019 年1-3 月中国房企销售金额排名中，正荣集团销售金额为264.6 亿元，排名23 位；但权益销售金额为154.1亿元，排名31 位。权益销售占比为58.24%。
不过，随着融资成本进一步高企，楼面价格的进一步上涨，合作拿地已经成为一种趋势。
中指研究院数据显示，2018 年，20 家代表房企拿地权益比例均值为82.1%，较去年同期降低了2.1个百分点。其中阳光城（000671.SH）、绿城中国（03900.HK）、正荣地产合作意愿强烈，权益比例较去年下降近20 个百分点，权益比例低于70% ；融创、万科、华夏幸福（600340.SH）等企业也纷纷加强合作拿地力度，权益比例较去年均有所下降。
2019 年，正荣地产将销售目标定位1300 亿元，目标增长20%。这一增长目标相较过往已经大幅下滑，在房地产走过黄金时代的背景下，正荣也开始主动调速度。
不过，2019 年行将过半，正荣的成长烦恼仍然存在。