几家券商投行部流传的文件，令房地产开发商一时间风声鹤唳。
据坊间传闻，该文件是央行对房地产商融资情况发布的“三道红线”，即剔除预收款后的资产负债率大于 70%、净负债率大于 100%、现金短债比小于 1 倍。
根据“三道红线”触线情况不同，试点房地产企业分为“红橙黄绿”四档，以有息负债规模作为融资管理的目标，分档设定负债增速水平，每降低一档，上限增加 5%。
具体来说， “三线”均超出红线要求，为“红色档”，有息负债规模以 2019 年 6 月为底线，不得增加； “两线”超出要求为“橙色档”，有息负债规模年增速不得超过 5% ；“一线”超出要求为“黄色档”，有息负债规模年增速不得超过 10% ；“三线”均未超过要求为“绿色档”，有息负债规模年增速不得超过 15%。
上述要求被称为“345”规则，旨在控制房地产企业有息负债规模过快增长。此外，对于房地产企业拿地，该文件亦有规定，对于近一年拿地销售比超过 40% 或者过去三年经营活动产生的现金流净额
连续为负的房地产企业，需提供近半年购地资金来源情况说明和后续购地缴款资金安排，甚至会对该企业暂缓发债，并对其通过信托、资管、海外途径融资进行限制。
资金堪比房企行军粮草，对于依赖融资输血的房地产企业来说，该文件无疑又给他们拧紧了紧箍咒，对于负债飙升的高周转房企更是釜底抽薪。
中国 50 大房企中，谁踩了央行的红线？
富力地产 依旧严峻
自从那场和万达的“世纪交易”后，富力地产（02777.HK）的财务指标就一路亮红灯。
根据 Wind 金融显示，2019 年富力地产的净负债率高达 218.34%，剔除预收账款后的资产负债率为 72.23%，现金及现金等价物为 229.04 亿元，然而其一年内到期的非流动负债就高达 508.88 亿元，缺口达到 279 亿元。
富力地产三项指标均超过红线，倘若该文件正式下发，富力将进入“红色档”，有息负债规模不得增加。
2020 年以来，受到疫情影响，房地产销售遭到不小的打击。富力地产在 2020 年形势依旧严峻，8月 3 日，富力地产发布公告，累计至 2020 年 7 月底，总权益合约销售金额约 617.6 亿元，销售面积达约 526.38 万平方米，与去年相比，销售收入和销售面积分别减少 12.67% 和 18.76%。
如果融资受限，房企仅能依靠销售回款回笼资金，如果富力地产财务状况仍不能好转，2020 年将是艰难的一年。
泰禾 生死攸关
走过鲜衣怒马的辉煌时刻，黄其森的泰禾正陷入多事之秋，甚至是生死境地。
连续四笔债务违约，截至 2020 年 8 月 15 日，到期未归还借款金额高达 349 亿元，尚未支付的利息 43.32 亿元。违约背后，公司业绩大幅萎缩。今年上半年，公司实现营业收入 24.63 亿元，同比下降 83.02%，归属于上市公司股东的净利润为 -15.82 亿元，同比下降 201.33%。
泰禾集团的信用评级已经从 2015 年的 AA 级，下降到如今的 C 级，C 级就意味着“企业信用差，甚至不能偿还债务”。
五年前的泰禾靠院子系列风靡全国，打造精品豪宅的模式令泰禾迅速走红。2018 年泰禾销售额超过 1300 亿元，跻身全国前 20 大房企。而今年 1-7月其销售额仅有 264 亿元，排名下滑到第 65 位。
Wind 数据显示，公司 2020 年中报净负债率为 287%，期末现金仅有 32 亿元，而一年期非流动负债高达 633 亿元，剔除预收账款的负债率也高达82%。三项指标均超过“红线”。
不过，由于债务违约，泰禾已经无法在公开市场发债，等待黄其森的只能是找到“白衣骑士”。
绿地 大而不强
一年内需要偿还的债务加借款高达 1166 亿元，尽管属于上海国资背景企业，绿地控股（600606.SH）的财务状况仍然令人担忧。
数据显示，2019 年底，绿地净负债率高达156.67%，剔除预收账款后的资产负债率为 82.81%，期末现金储备为 786.55 亿元，而其一年内到期的非流动负债就超过了 860 亿元，此外还有将近 300 亿的短期借款。
值得注意的是，2015-2018 年，绿地有息负债分别为 2040 亿元、2855 亿元、2667 亿元、2897 亿元，到 2019 年，这个数字增加到 2937.43 亿元，短期需要偿还的债务高达 1166 亿元，占比已接近 40%。
2020 年，绿地控股的财务状况依然在恶化。受疫情影响，公司销售额出现下滑，2020 年 1-6 月，公司实现合同销售面积 1031.2 万平方米，比去年同期减少 30.7% ；实现合同销售金额 1330.29 亿元，比去年同期减少 20.7%。
与此相对应，绿地的借款却不降反增，截至2020年3月31日，绿地控股短期借款为317.19亿元，同比增长 6.85% ；长期借款为 1538.79 亿元，同比增长 12.07%。
财务费用成倍上涨。2020 年一季报显示，绿地控股财务费用为12.51亿元，同比增长106.73%，其中，利息费用为12.53亿元，同比增长27.92%。
金科 不容乐观
作为快速成长的重庆房企，金科近 5 年的发展速度有目共睹。但突飞猛进的背后却带来了重重债务。
2019 年，金科股份的资产负债率相比 2018 年微涨 0.15% 达到 83.78%，超出了 80% 的控制红线。更具参考意义的净负债率达到了 120.23%。
但是，金科依旧频繁为子公司进行担保融资。财报显示，2019年，金科股份累计为旗下29家子公司做了对外担保，实际发生的担保额度为 388.9 亿元，实际担保总额达 843.2 亿元，较 2018 年的 723.34 亿元增长16.58%。实际担保总额占公司净资产的比例为308.13%，且被担保子公司大多债务高企。
不断为子公司高额担保无疑会透支公司信用，虽然金科销售排名已经从 2015 年的 31 名上升到2019 年的 17 名。
但这背后靠债务催生的业绩不容乐观，这恐怕也是此前融创派驻的董事频频在董事会投出反对票的原因。