长期驻守单一区域，是太过保守，还是不走寻常路？是过于自信，还是对房地产行业特性的判断？
在融创、碧桂园、恒大、新城控股四处狂飙突进的时候，放眼全国，押注单一市场成功做到全国百强的，一家是河南建业（00832.HK），另一家则是以杭州为大本营的滨江集团（002244.SZ）。
早在2015 年，滨江集团就提出要在2018 年实现千亿目标。然而，三年时间过去，滨江集团不但千亿目标流产，尝试全国化布局也接连失利。
在浙江大本营，前有老对手绿城（03900.HK）虎视眈眈，后有大型房企强势进驻，留给滨江集团的时间不多了。
逆势加杠杆
数据显示，2018 年滨江集团实现合约销售850.1 亿元，同比增长38.2%。在杭州这座大本营，滨江集团销售额斩获第一，但这个殊荣却并不甜蜜。
据2018 年度报告显示，公司营业收入211.15亿元，同比增长53.3%，但归母净利润却大幅下滑28.89% 至12.17 亿元。扣非净利润连续两年下滑，且ROE 创下上市以来新低。分析来看，主要由于其他应收账款过多，权益土储占比过低所致。
而按照早前的规划，滨江集团力争在2018 年实现千亿。千亿目标也早就在董事长戚金兴案头的笔记本中。但“我们主动踩了一脚刹车，因为对我来说，安全更重要。”戚金兴坦言，在行情变化的2018 年，滨江集团并未追求规模，而是主动“踩了脚刹车”。
时间来到2019 年，眼看浙系、闽西等后起之秀快速崛起。戚金兴对于千亿目标早已迫不及待。
在交出了一份令人失望的年度财报答卷后，滨江集团逆势押注。
首先在土地方面，4 月16 日，滨江集团以总价52 亿元、封顶溢价率30%+ 自持22% 的代价，竞得位于杭州上城区望江单元的一宗总规划建筑面积11.5 万平方米的优质宅地。引人关注的是，这块地以超50000 元/ 平方米的实际楼面价成为杭州实际意义上宅地的“单价地王”。
经估算，该项目的未来售价或将超过10 万元/平方米，而据杭州当地第三方平台数据显示，目前该地块周边在售的新盘均价约6.8 万-7.2 万元/ 平方米。从周边区域售价来看，滨江集团此举不可谓不激进。
其次，在融资方面，继续举债前行。滨江集团2019 年前3 个月累计新增借款50.7 亿元，占2018年末公司未经审计净资产193.18 亿元的26.24%。
去年底公司未经审计的借款余额为261.15亿元，截至今年3 月底，公司借款余额上升为311.85 亿元。
滨江集团在3 月14-15 日期间发行了公司2019年度第二期短期融资券，规模8 亿元，票面利率4.1%，兑付日为2020 年3 月15 日。
3 月11 日，滨江集团资产支持专项计划项目状态已经更新为“通过”。该债券类别为ABS，拟发行金额4.66 亿元，发行人为杭州滨江房产集团股份有限公司，承销商及管理人为联讯证券股份有限公司。
从过往三年来看，滨江集团经营活动产生的现金流净额持续下降，2018 年更创下10 年新低。而筹资活动产生的现金流净额持续上升。也就是说，不断融资却没有产生实际的经营现金流入。面对新一轮竞争，这种恶性循恐得不到遏制，只会埋下更大隐患。
突围难题
偏安一隅，并非是一位有志向的企业家所期望的，除非这个市场能够承载他的野心。
和滨江集团过度依赖杭州市场不同，建业所处的河南省拥有1 亿多的人口，其城镇化率只有50%。河南经济总量也排在全国前五，其体量相当于一个世界大国。
从数据对比来看，尽管建业在销售额和营收方面都略逊色于滨江集团，但在销售毛利率以及ROE方面均超过了滨江。
如今胡葆森领导的建业也开始向周边省市布局，滨江集团也并非居安思危，戚金兴曾试图将企业的疆土开拓到上海和深圳。
2015 年，滨江确立“三点一面”发展战略，其中杭州作为大本营，深圳作为主战场，上海作为次战场，但发展并不顺利。
深圳、上海等一线城市，土地资源极其稀缺，由于缺乏对外作战的经验，拿地又极为谨慎，在深圳市场，滨江集团只能打起游击战。
而此时，正值上一轮房地产市场回暖的前夕，滨江集团却一直秉持着谨小慎微的风格，实施“保持现金流、降低负债”的保守发展策略。
据统计，即便在杭州大本营，在2008 年公司全年仅在杭州斩获3 个地块。两年后，房价和地价均大幅增长之时，滨江集团却在三、四线城市开启了大量拿地策略，其在此期间拿到的土地，直到2014 年才卖出去。
2014-2015 年的两年时间里，滨江集团仅在杭州拿下3 宗地，又完美地错过了2016 年杭州房地产市场的火爆行情。
另一方面，集团销售金额虽然持续增长，但权益销售占比却一直过低，且呈现持续下滑态势。根据克尔瑞数据显示，2018 年公司销售金额为850.1 亿元，排在全国第37 位；但权益金额仅有374.8 亿元，权益占比为44%；2019 年1-2 月销售额112.5 亿元，排在27 位；但权益金额仅有46.5 亿元，占比下降为41.33%。
踩错节奏，对外扩张又遇到阻碍，滨江集团只能“班师回朝”，重新出发。2019 年，滨江为自己制定的战略是：聚焦杭州、深耕浙江、辐射华东、关注粤港澳和中西部，同时调整区域布局，把资源重点向杭州以及有前景的区域倾斜，积极进入适应滨江风格的、人口净流入的、经济发达的、需要滨江产品的城市和区域，例如南京、苏州、成都、武汉等。而2019 年的目标中心，就是冲刺千亿销售目标。
口号喊得很响亮，在杭州大举加码，其他区域却是按兵不动。